Karibi offshore cég, eltűnő négyzetméterek – egy belső irat szerint aggályos ingatlanüzletre adott pénzt az állami bank

A 2018-as választás titkos története 84 színes oldalon.
Megveszem

Az állami tulajdonú Eximbank idén nyáron 10 millió forinttal támogatta azt a golfegyesületet, ami az Orbán család hatvanpusztai majorságának közelében, Mészáros Lőrinc által üzemeltetett létesítményben működik.

A támogatás, amelynek révén Mészáros egy újabb állami ügylet körül tűnt fel, eltért az Eximbank célkitűzéseitől. Ennek a banknak ugyanis a célja elvileg az, hogy a magyar cégek exporttevékenységét támogassa. Az elmúlt években ennek ellenére az Eximbank többször is hitelekkel segített belföldi – gyakran a miniszterelnök baráti köréhez kötődő – ingatlanprojekteket.

Ezeknek a hiteleknek a hátteréről eddig keveset lehetett tudni, de a Direkt36 most megszerzett egy belső iratanyagot, amely egy 2015-ös, többmilliárdos belföldi hitelügyletről szól. Ebből az derült ki, hogy a Külgazdasági és Külügyminisztérium irányítása alá tartozó bank annak ellenére szállt be az üzletbe, hogy több kifogás is felmerült azzal kapcsolatban.

Az állami pénzintézet 2015 nyarán hagyta jóvá, hogy 11,2 milliárd forintnyi hitellel finanszírozza a Budapest belvárosában fekvő Váci1 üzlet- és irodaház megvásárlását és felújítását. A koncepció az volt, hogy az épületet megvásárló, magyar tulajdonú DVM group építőipari cégcsoport a hitelt az ingatlan bérbeadásából törleszti majd. A bankvezetés számára készített, több mint ötven oldalas előterjesztés azonban több kockázatot is feltárt a projekttel kapcsolatban.

A hitelhez szükséges 3,4 milliárd forintos önrész egy részét egy offshore hátterű cég adta. Az állami bank a hiteldöntés időpontjában nemcsak arról nem rendelkezett információval, hogy ki az offshore cég tulajdonosa, de azt sem tudta biztosan, hogy pontosan mekkora alapterületű az az ingatlan, amelynek a megvásárlását finanszírozza.

Keresünk 2000 embert, akinek fontos az igazság. Csatlakozz te is a Direkt36 támogatói köréhez!

A DVM azt közölte a Direkt36-tal, hogy ők egy politikától független, mérnöki cégcsoport, a bevételeiknek csak elhanyagolható része érkezik költségvetési forrásból. Azt is közölték, hogy a hitelfelvétel során főként az Eximbank konzorciumi partnerével, az UniCredit Bankkal álltak kapcsolatban, arról pedig nem rendelkeznek információval, hogy a két pénzintézet milyen megállapodást kötött egymással. 

A UniCredit azt írta, hogy a kérdéseink üzleti és banktitkokat érintenek, így ezekről nem adhatnak tájékoztatást. Az Eximbank pedig nem reagált a megkeresésünkre. 

Export helyett ingatlanprojekt  

Az Eximbank eredetileg azért jött létre 1994-ben, hogy a magyar exportáló vállalkozásokat segítse. A bankról szóló törvény 2014-es módosítása bővítette a pénzintézet tevékenységét: a jogszabályváltoztatás lehetővé tette a belföldi beruházások finanszírozását is, ha az a támogatott vállalkozás „nemzetközi versenyképességét javítja”. Ez konkrétabban olyan beruházásokat jelentett, amelyek segítik a támogatott cég „nemzetközi piacra lépését”, vagy „számszerűsíthető előnyt” jelentenek a támogatott cégnek.

Egy, a bank működését ismerő forrás szerint a módosítás célja az volt, hogy Exim-hitelt kaphasson az a cég is, amelynek fejlesztenie kell a magyarországi kapacitásait ahhoz, hogy növelni tudja az exporttevékenységét. „Ebből aztán kifacsart logikával az lett, hogy hoteleket kezdtek el finanszírozni arra hivatkozva, hogy az a turizmussal függ össze” – mondta a forrás utalva arra, hogy az Eximbank az elmúlt években több kormányközeli üzletember szállodaprojektjét is milliárdos hitelekkel támogatta.

Az Exim hitelt adott más beföldi, nem exportfejlesztéssel összefüggő projektekre is. Ilyen volt, amikor 2016-ban kiderült, hogy a bank a Váci1 üzletház megvásárlását is finanszírozta. Bár ekkor erről több cikk is megjelent, a hitel pontos összege, és a hitelkonstrukció részletei egészen eddig nem voltak ismertek.

Luxusingatlan állami támogatással

Arról az ingatlanról van szó, amely Budapest belvárosának egyik kiemelt pontján, a Váci utca elején, a Vörösmarty tér sarkán található, és ahol korábban a tőzsde is működött. A korábbi tulajdonosa nem tudta fizetni a hiteleit, így az épület 2015-re a finanszírozó UniCredit Bank tulajdonába került. A bank pedig egy nyílt nemzetközi versenypályázattal keresett vevőt az épületre.

A Váci1 ingatlan. Ennek felújítását támogatta az EximbankFotó: Szabó András

Ezt a tendert a DVM group nevű építőipari cégcsoport nyerte meg. Ez két magyar magánszemély, Kovács Attila és Czár Balázs többségi tulajdonában áll, akik közéleti tevékenységet nem végeznek, a cégcsoportnak azonban korábban volt állami kötődésű ügylete. A DVM bonyolította a Nyugati tér közelében álló, Eiffel Palace irodaház felújítását, amelyet aztán a Magyar Nemzeti Banknak adtak el. Az ingatlan 2014-es eladása nagy visszhangot váltott ki a kiemelkedően magas, 17,7 milliárd forintos vételár miatt, illetve azért is, mert a jegybank az épületet egy olyan, a DVM csoporthoz köthető projektcégtől vette meg, amelynek akkor egy Kis-Antillákra bejegyzett és egy ciprusi offshore cég volt a tulajdonosa.

Az Eiffel Palace-hez hasonlóan a Váci1 üzletháznál is állami szereplőnek köszönhetően jutott üzleti lehetőséghez a DVM. A csoport projektcégének, a Horizon-Efpartners Kft-nek ugyanis hitelre volt szüksége ahhoz, hogy meg tudja venni az épületet. A Direkt36 által megismert dokumentumok szerint az Eximbank 2015 júniusában ajánlotta fel, hogy 35,5 millió eurós - akkori árfolyamon 11,2 milliárd forintos - hitellel hajlandó finanszírozni a Váci utcai ingatlan megvásárlását.

A bank igazgatósága számára 2015 júliusában elkészített előterjesztés szerint ez egy úgynevezett versenyképességet javító beruházási hitel volt, kedvezményes kamatozással, amely a dokumentum szerint állami támogatásnak minősült. Arra azonban nem tértek ki, hogy miért akartak állami segítséget nyújtani a DVM ingatlanszerzéséhez.

Mivel az UniCredit volt az ingatlan tulajdonosa, a bank jelezte, hogy részt akar venni a finanszírozásban. A megállapodás az lett, hogy a hitel felét közvetlenül nyújtja az Eximbank, a másik felét pedig az UniCredit állja, méghozzá eximbanki refinanszírozással. Vagyis az utóbbi összeget az UniCredit hitelként felveszi az Eximtől, majd tovább hitelezi ezt a DVM felé. Ez a pénzügyi szektorban bevett gyakorlat azt a célt szolgálta, hogy megossza a kockázatot a két bank között. A hitelügylet szervezője és a számlavezető bank is az UniCredit lett.

Az előterjesztés a kölcsönökre azonban nem Exim- és UniCredit-hitelként hivatkozik, hanem egy nagyobb és kisebb összegű hitelre bontja ezeket. A nagyobba sorolta az UniCredit által nyújtott teljes 17,75 millió eurót, és az Exim-hitel egyik, 12,25 milliós részét, vagyis összesen 30 millió eurót. A kisebb hitel pedig az Eximbank 5,5 millió eurós kölcsöne volt.

A konstrukciót úgy alakították ki, hogy a két bank közül az UniCredit helyzete lett erősebb. A hitel visszafizetésének menetrendjét ugyanis olyan módon szabták meg, hogy a kereskedelmi bank hamarabb kapja vissza a pénzét, mint az Exim.

A Kis-Antillákról jön a pénz

Az állami bank nagyvonalú volt a DVM csoporttal is. Az előterjesztés kockázatkezeléssel foglalkozó fejezete ugyanis egy háromfokú skálán több, közepes mértékű kockázatot is feltárt. Ezeket azonban a dokumentum alapján az Eximbank nem minden esetben próbálta a hiteldöntés előtt kezelni.

Szijjártó Péter minisztériuma felügyeli az EximbankotFotó: kormany.hu

„Negatívumként” említették, hogy a teljes beruházás 23,66 százalékát kitevő, 11 millió eurós (3,4 milliárd forint) önerő finanszírozásában egy offshore hátterű magyar cég, a B-Lake Pro Invest Kft. vesz részt. Ennek a karibi Kis-Antillákra bejegyzett Stringston Ltd. volt az egyedüli tulajdonosa. A dokumentum megjegyzi azt is, hogy ugyanez az offshore cég jelent meg korábban az Eiffel Palace eladása során is. 

Az offshore cégek olyan – gyakran egzotikus országokban bejegyzett – társaságok, amelyeket általában két célból szoktak használni. Egyrészt ezeknek a cégeknek a segítségével el lehet érni, hogy a tulajdonosaik kevesebb adót fizessenek máshol végzett üzleti tevékenységük után. Másrészt általában rendkívül nehéz hozzáférni ezeknek a cégeknek a tulajdonosi adataihoz, így alkalmasak titkos üzletelésre. Bár önmagában az offshore cégek tulajdonlása és használata törvényes, e két tulajdonságuk miatt komoly nemzetközi összefogással próbálják visszaszorítani ezeket.

Az előterjesztés az önerővel kapcsolatban többek között az offshore cég szerepe miatt közepes mértékű kockázatot látott. Az Eximbank igazgatósága a dokumentum alapján ennek ellenére nem törekedett arra, hogy a hiteldöntés előtt megtudja, kié a vállalkozás. Csak a hitelfolyósítás feltételéül írták elő a tényleges tulajdonosról szóló nyilatkozat benyújtását.

A DVM azt közölte, hogy a B-Lake Pro Invest Kft. az önerő egy kisebb, 2,2 milliós eurós (kb. 690 millió forintos) részét fizette, amit kölcsönbe kaptak. A Kis-Antillákra bejegyzett vállalkozás pedig egy kanadai magánszemélyé, aki egy alkalommal járt Magyarországon, amikor az UniCredit a beazonosítása miatt kérte, hogy utazzon Budapestre.

Éppen fizetni tudják a hitelt

Az előterjesztés közepes kockázatúnak ítélte az Eximbank befektetésének a megtérülését is. A DVM a hitelt ugyanis az ingatlan bérbeadásából akarta fizetni. A hiteldöntés idején a Hard Rock Cafe és a Szamos Marcipán már bérlő volt, a H&M-mel is aláírtak egy bérleti szerződést, és a DVM is vállalta, hogy az épület irodáit fogja hasznosítani.

Bár az előterjesztés nem teszi szóvá, de a Direkt36 által megkérdezett banki szakemberek szerint a bankok nem szeretik, ha a hitelfelvevő cégcsoportja bérlő is egyben. Ekkor ugyanis nem biztos, hogy piaci áron, hanem elképzelhető, hogy olcsóbban adja ki magának az ingatlant, ami ellentétes a bank érdekeivel. A DVM szerint az ő esetükben ez nem volt akadály, mert hosszú távra, piaci áron béreltek irodát. Ráadásul az épületnek csak 10 százalékára kötöttek bérleti szerződést, ami szerintük nem jelentős arány.

Az Exim úgy számolt, hogy ez a négy bérleti szerződés „még éppen fedezné” a különböző költségeket és a törlesztőrészleteket. A bank szerint ezért rendkívül fontos az épület többi részének a „minél hamarabbi és minél nagyobb mértékű bérbeadása”. A DVM pedig vállalta is, hogy az ingatlan területének meghatározott százalékát bérbe fogja adni.

Éppen ezért lenne fontos tudni, hogy mekkora az épület területe, viszont ez az előterjesztésből nem derül ki egyértelműen. Az előterjesztés szerint a DVM azt közölte, hogy az ingatlan bruttó alapterülete 31 ezer négyzetméter, az adásvételi szerződésben viszont bruttó 24 ezer négyzetméter szerepelt. Az eximbanki hitelhez készült értékbecslés eközben nettó 18 361 négyzetméterre tette az épület belső területét, amiből a hasznos terület csak 14 128 négyzetméter. A DVM pedig 15 400 négyzetméternyi kiadható területtel számolt. A bank a hitelfolyósítás feltételeként annyit írt elő, hogy az értékbecslésben is szerepeljenek bruttó négyzetméterek.

A DVM szerint a 31 ezer négyzetméter téves adat, a hasznos és kiadható területek közül a kisebbik az átépítés előtti, a nagyobbik pedig az átépítés utáni adat. Azt közölték, hogy a műemléki épület felmérése tovább tartott, a végleges négyzetmétereket csak a kiviteli tervek elkészültekor tudták meghatározni. Hozzátették azt is, hogy a hiteltárgyalások és a későbbi, felméréseken alapuló tényleges négyzetméteradatok között csak minimális, 1-2 százalékos különbség volt.

Az ingatlan felújításának költségvetésében is közepes mértékű kockázatot látott az Eximbank. A DVM úgy tervezte, hogy 8,2 millió eurót (2,6 milliárd forintot) fordít a felújításra, többek között arra, hogy a H&M igényeinek megfelelően átalakítsa az ingatlan egyes részeit. A felújítási költségvetésnek azonban csak kisebb részét tette ki maga a kivitelezés.

„Negatívum, hogy a költségvetés kb. 60 százaléka soft költség”, ami jelentős mértékű – írja az eximes előterjesztés. Az úgynevezett soft költségek a felújítással nem közvetlenül összefüggő kiadásokat jelentik. A dokumentum ezek közé sorolta a H&M-nek adott több százmillió forintos bérbeadói hozzájárulást, a marketing és szakértői díjakból álló 250 milliós „egyéb költségeket”, és a különböző jogcímeken a DVM csoport tagjainak kifizetett 205 milliós díjakat. Az Exim a hitelfolyósítás előtt ezért javasolta a költségvetés felülvizsgálatát.

A DVM azt közölte, hogy a soft költség nem haladhatja meg a projekt teljes költségvetésének 8-10 százalékát. A teljes költségvetés alatt azonban nem kizárólag a felújítási költségeket értették, hanem beleszámolták ebbe az ingatlan több mint 10 milliárd forintos vételárát is. A DVM szerint a 8-10 százalékot pedig ebben az esetben sem haladták meg.

A felújítást a DVM később a műmeléki részek helyreállításával végezte el. A munkákkal azonban nem mindenki volt elégedett. Erre utal, hogy az ingatlan egyik bérlője, a Szamos Marcipán a megkeresésünkre azt írta, hogy a cukrászda bejárata a felújítás miatt a recepció közéléből nyílik, „ami így terveinkkel ellentétben nem generál felénk semmilyen vásárlói forgalmat”. Az épület további bérlői, a H&M és a Hard Rock Cafe nem reagáltak a megkeresésünkre.

A németek bevásároltak

Az Exim és UniCredit a hitel folyósítását végül jóváhagyta. Erre utal, hogy a cégbíróságon elérhető dokumentumok szerint a két bank 2015 szeptemberében zálogjogot jegyzett be a hitelt felvevő projektcégre, a Horizon-Efpartners Kft-re. A dokumentumok pedig említenek egy UniCredit és Eximbank által nyújtott 30 milliós eurós és 25 millió forintos nagyobb összegű hitelt, valamint egy, az Eximbank által folyósított 5,5 millió eurós kisebb hitelt.

Ha támogatod a Direkt36-ot, betekintést kapsz a nyomozó munkába. Csatlakozz most!

A jelzálogot egy évvel később, 2016 őszén törölték. Ekkorra ugyanis az ingatlant birtokló és a hitelt felvevő céget megvásárolta a több európai országban is ingatlanbefektetéssel foglalkozó német Patrizia Immobilien nevű vállalat, amely a pénzügyi beszámolók szerint azonnal visszafizette az Exim és az UniCredit hiteleit. Ezzel kapcsolatban megkerestük a Patriziát is, de nem válaszoltak a kérdéseinkre.

A DVM a vételárról nem árult el részleteket, mindössze annyit közölt, hogy nyereségesen szálltak ki az üzletből.

A cégnyilvántartási adatokhoz az Opten szolgáltatását használtuk.

A 2018-as országgyűlési választáson elmaradt az ellenzéki összefogás, a Fidesz pedig újra kétharmados többséget szerzett. Az ide vezető titkos tárgyalásokról, és a színfalak mögött zajló belső küzdelmekről szól a MAKRO legfrissebb száma. Magyari Péter, a 444 egyik legismertebb oknyomozó újságírója hónapok át készített háttérinterjúkat a hazai politikai élet legbefolyásosabb szereplőivel, és ezek alapján keresi a választ a magyar demokrácia alapkérdésre: “Leváltható-e még választásokon a kormány?”

Megveszem a Makrót