Jól hangzik az 5%-os lakáshitel-kamatplafon, de a ma megjelent feltételeiből látszik, hogy a bankok senkinek sem akarnak ilyen olcsó kölcsönt nyújtani
A fiatalok lakáshoz jutásában partner a Magyar Bankszövetség – ezzel a címmel tette közzé a Magyar Bankszövetség a honlapján azt, hogy milyen feltételekkel és előírásokkal, kiknek nyújtanák az önkéntesen vállalt, legfeljebb 5 százalékos kamatozású lakáshitelt. Ha végigolvassuk a listát, könnyű arra gondolni, hogy a bankok egyikében sem akadt egy értelmező kéziszótár, amikor a partner kifejezést leírták.
A feltételek ugyanis nagyon megszűrik azt, hogy milyen lakást, hol és kik tudnak venni, plusz egy csapdát is elrejtettek bennük. A rövid, kevesebb mint egy gépelt oldalnyi ajánlás egyértelműen arról árulkodik, hogy a bankok a hátuk közepére nem kívánják ezt a kormányt által elvárt „önkéntes” hitelakciót, és azon vannak, hogy lehetőleg senkinek ne kelljen ilyen kölcsönt nyújtaniuk.
Hogy mennyire nem túl felhasználóbarát a tervezet, azt jelzi a Bankmonitor közleményének egyik alcíme, amely így hangzik:
„Van egyáltalán a feltételeknek megfelelő ingatlan?”
A bankok ugyanis öt feltétel esetén adnák az 5 százalékos kamattal (vagy thm-mel, ez nem teljesen világos, és minimum néhány tizedszázalék pontnyi különbséget jelent) lakáshitelt:
- 35 év alatt legyen a hiteligénylő,
- az első lakását vásárolja meg a kölcsön segítségével,
- „zöld”, energiahatékony ingatlanokra lehetne fordítani a hitel (ez azt jelenti, hogy az épületnek A+ vagy annál kedvezőbb energetikai besorolásúnak kell lennie, és a primer energiaigénye nem haladhatja meg a 68 kWh/m2/év értéket),
- a megvenni kívánt ingatlan alapterülete nem lehet 60 négyzetméternél nagyobb,
- és a négyzetméterenkénti vételár nem lehet 1,2 millió forintnál több.
Mi ezzel a baj? Egyrészt azt, hogy a kisebb lakások négyzetméterenkénti ára jellemzően nagyobb, mint a nagyobb lakásoké. Másrészt az, hogy a bankok által elvárt energiahatékonysági szintet jellemzően az új építésű lakások vagy a nagyon modern, felújított-átépített használt ingatlanok érhetik el. Mindkettő olyan tényező, ami miatt az 1,2 milliós limit nagyon szigorúnak tűnik: az új lakások KSH szerinti átlagos négyzetméterára az idei harmadik negyedévben a fővárosban 1,48 millió forint volt, de az országos átlag (1,21 millió forint) is meghaladta a bankok feltételében lévőt.
Új lakást tehát lényegében lehetetlen lesz a bankszövetségi előírásoknak megfelelve 5 százalékos kamattal (vagy thm-mel) venni. A használt lakások ára nyilván ennél alacsonyabb, azonban a Bankmonitor szerint az energetikai előírásnak megfelelő „modern, korszerű, energiahatékony használt házak érdemben nem olcsóbbak az új lakásoknál”. A szakértők szerint tehát nem várható az, hogy jelentős mennyiségben legyen olyan eladó lakás, amelyet a kedvezményes hitellel lehet majd megvenni.
Tovább nehezíti a helyzetet, hogy ez a kedvezményes hitellehetőség a tervek szerint majd csak több mint négy hónap múlva, jövő április 1-jétől és csupán október 31-ig (ez is azzal a kitétellel, hogy „amennyiben nem lesz olyan piaci kamatszint változás, mely az akciót ellehetetleníti”), tehát mindössze 7 hónapig lenne elérhető. Vagyis elég szűkre szabott időszakban kellene megtalálni és megvenni a lakást, hogy a kedvezményes hitellel élni tudjon az, aki kellően fiatal, és sikerült megfelelő lakást találnia.
Ráadásul van még egy csavar: a kedvezményes kamatot a bankok a futamidőnek csak az első öt évében biztosítanák. A Bankmonitor szakértői szerint ez két dolgot jelenthet: vagy azt, hogy csak az 5 éves kamatperiódusú hiteleknél lehetne ezt a kedvezmény induló hitelkamatot igényelni, vagy azt, hogy ha hosszabb is a kamatperiódus, az 5 év letelte után egy előre meghatározott, magasabb szintre állna át a kamat (vagy thm). Bármelyikről is van szó, mindkettőnek megvan a maga hátránya.
Az 5 évig fix kamatozású hiteleknél a jövedelem kisebb része fordítható a hitel törlesztésére, a jövedelem kisebb mértékben terhelhető meg: 600 ezer forint alatti fizetésnél a jövedelem 35 százaléka, attól felfelé a 40 százaléka fordítható törlesztésre. Egy legalább 10 évig fix kamatozású hitel esetében 600 ezer forint alatti fizetésnél a jövedelem fele, míg azt elérő jövedelemnél annak 60 százaléka fordítható a kölcsön törlesztésére.
Ez a gyakorlatban azt jelentené, hogy egy 5 évig fix kamatozású kölcsönnél egy 500 ezer forintos nettó jövedelemből csak maximum 175 ezer forint lehetne a havi törlesztő (egy legalább 10 évig fix kamatozású hitel választása esetén akár 250 ezer forint is). Mindez jelentősen befolyásolja azt, hogy mennyi hitelt lehet felvenni.
Azt már a Bank360.hu számolta ki, hogy egy 60 négyzetméteres, egymilliós négyzetméterenkénti árú (vagyis a zöld lakások piacán még kirívóan olcsónak számító), tehát 60 millió forintba kerülő lakás, ha a jogszabály által engedett 10 százalék önerővel és 54 milliós hitellel vennék meg, még 30 éves futamidővel is 289 ezres törlesztőt jelentene. Tehát a kedvezményes hitelt csak a nagyon jól kereső fiatalok nagyon szűk köre vehetné igénybe: a 289 ezres havi törlesztőhöz nagyjából 825 ezres jövedelemmel kellene rendelkeznie a 35 év alatti hiteligénylőnek.