Bécsben miért nincs lakhatási válság?

• Budapesttel ellentétben az osztrák főváros népessége robbanásszerűen nő, de a lakásárak mégsem szálltak el.
• Ennek az az oka, hogy a bécsi önkormányzat mellett privát ingatlanfejlesztők is rekordszámú lakást építettek az elmúlt évtizedben, háromszor annyit, mint Budapesten.
• Tudatosan átgondolt urbanisztikai elvek alapján történelmi léptékű fejlesztések folynak városszerte.
• Tóbiás Tas, az angol nyelvű Offbeat Budapest & Vienna kulturális és városi kalauz alapítója.

Az egyik a legszomorúbb jelenség ma Budapesten az, hogy az emberek kiszorulnak a városból. A magas lakbérek miatt egyre többeknek kell ingázni az agglomerációból, dugóban állni, bosszankodni, időt vesztegetni, szennyezni a környezetet. Ezek az emberek a napjaik nagy részét a városban töltik, de lemaradnak arról, ami Budapest és minden nagyváros csodája: a nyüzsgés, a változatosság, a végtelen számú kulturális, gasztronómiai, és kikapcsolódási lehetőség. És persze Budapestnek sem tesz jót, hogy fogy a lakossága, hogy csökken a laksűrűség. Mindez azért, mert nem épül elég lakás a fővárosban és emiatt a lakbérek annyira megdrágultak, hogy sokaknak nincs más választása, mint elköltözni.

A The Economist magazin nemrég 35 nagyváros lakbéreit hasonlította össze a helyi fizetésekkel, és azt az eredményt kapta, hogy egész Európában Budapesten a legdrágább a lakhatás. A rendszerváltás utáni bérlakás-privatizáció hagyatéka, hogy Magyarországon az emberek túlnyomó többsége tulajdonolja a lakást amiben él, és ezért a magas lakbérek és a lakáshiány keveseket zavar. Pedig egy város jövője szempontjából létfontosságú, hogy pályakezdő fiatalok – például vidéki és külföldi munkavállalók – találjanak megfizethető bérlakást ahelyett, hogy továbbállnak. Például Bécsbe.

Ott ugyanis nem szálltak el a lakbérek, annak ellenére, hogy Bécs a leggyorsabban növekvő nagyváros Európában. Lakossága az elmúlt huszonöt évben közel 500 ezer fővel emelkedett és elérte azt a kétmilliós szintet ahol legutoljára az Osztrák-Magyar Monarchia utolsó éveiben volt (lehagyva Budapestet). Ezt elsősorban az EU-ból érkező külföldi munkavállalóknak, másodsorban a háborús menekültek befogadásának köszönheti: jelentős szerb, német, török, lengyel, román, szír, magyar, horvát, bolgár, szlovák, és újonnan ukrán kisebbségek élnek Bécsben.

A lakbéreket egyetlen bombabiztos módon lehet kordában tartani bárhol a világon: sok új lakást kell építeni. A lakásépítés nemcsak serkenti a gazdaságot – helyi építészeknek, munkásoknak, bútor gyártóknak stb. ad megélhetést – hanem a piacra kerülő új lakáskínálat enyhíti a lakbérekre nehezedő nyomást. Bécsben 2016 óta háromszor annyi lakás épült (116 ezer), mint a hasonló népességű Budapesten (42 ezer). Sokan biztos arra gondolnak, hogy ez Bécs híresen jó szociális bérlakásrendszerének köszönhető, pedig az új lakások túlnyomó többségét nem az önkormányzat építette, hanem piaci alapon működő ingatlanbefektetők.

Persze a város sem tétlenkedik. Ma a bécsi lakosság közel fele él szociális bérlakásban (Gemeindewohnung) vagy államilag támogatott lakóközösségben (Geförderte Wohnung), amelyekben a lakbéreket központilag korlátozzák. 2019-ben a város újraindította közvetlen lakásépítő programját, amely keretében éppen 3.700 új lakást épül. Ez egy teljesen egyedi rendszer

Európában, az alapjait a két világháború közötti baloldali vezetésű „Vörös Bécsben” fektették le, és a város nagyon büszke arra, hogy meghatározó szereplője a bérlakáspiacnak és ilyen módon a világ egyik legnagyobb ingatlankezelője.

A bécsiek nyolcvan százaléka jogosult arra, hogy önkormányzati lakásban lakjon, emiatt nem nem jár hátrányos megkülönböztetéssel az, ha valaki így tesz. Ehhez az is kell, hogy a szociális lakások, főleg az újabbak, kényelmi és esztétikai szempontból szinte megegyeznek a „szabadpiaci” lakásokkal. A modern várostervezési elméleteket követve, az önkormányzat igyekszik központi rozsdanegyedekben építkezni, hogy növeljék a laksűrűséget és elkerüljék a város szétterülését. A kompakt város víziója mentén húztak fel nemrég 332 Dunára néző lakást egy parkológarázs helyén.

Aki egy ideje nem járt Bécsben, az fel sem ismerné egyes részeit. Több kerületben is történelmi léptékű fejlesztések folynak átgondolt urbanisztikai és környezettudatos elvek alapján. Az elmúlt évtizedben teljesen új városnegyedek jöttek létre elhagyott pályaudvarok és ipari területek helyén, mint például a Nordbahnviertel, a Sonnwendviertel, és az egykori reptérből kialakított Aspern Seestadt.

Ez utóbbi Európa jelenleg zajló legnagyobb ingatlanfejlesztése – egy meghökkentő méretű város a városban. 2014 óta 12 ezer ember költözött ide és a tervek szerint még egyszer ennyi fog. A látványos, többemeletes épületeket vezető bécsi építészek tervezik egymástól eltérő stílusban.

A házakat belső sétálóutcák és piacterek kötik össze, a földszinten kávézók, boltok, bankok, orvosi rendelők, és közösségi helyiségek találhatók. Vannak óvodák, iskolák, és egy kollégium is. Nyáron a lakók a városrész központjában lévő, parkkal körülvett mesterséges tóban fürödhetnek.

Egyre több vállalat nyit irodát, így nem kell mindenkinek ingázni, bár könnyen elérhető a Stephansplatz az U2-es metróval, amit Aspern Seestadt miatt meghosszabbítottak. Indítottak egy új buszjáratot is, és két villamosvonalat jelenleg kötnek össze a városrésszel.

Autókkal alig találkozik az ember, mert a legtöbb helyre nem lehet behajtani. Annál több a park, a zöldfelület, és a babakocsi.

Az új lakók nagyon elégedettek, különösen fiatal családok szeretnek itt élni. A lakások több mint fele különböző fajta önkormányzati bérlakás a piacinál alacsonyabb lakbérekkel. A még épülő lakásokat központi gáz helyett környezetbarát energiával fűtik majd, amit egy most épülő geotermikus hőerőmű biztosít. Minden utcát és teret egy nőről neveztek el, például az emberi léptékű térhasználat úttörőjéről, Jane Jacobsról.

A városrendezők kezdettől fogva irányt adtak az ingatlanfejlesztőknek abban, hogy a városi szövetbe és infrastruktúrába hogyan fog beépülni az Aspern Seestadt. A tervezőcsapat a helyi lakossággal is többször egyeztetett mielőtt 2007-ben a bécsi közgyűlés jóváhagyta a fejlesztés mestertervét.

A többségben önkormányzati tulajdonú ingatlanfejlesztő rendszeresen készít elégedettségi felméréseket és a tervfázisok mindenki számára elérhetőek. Noha még csak a felénél jár az Aspern Seestadt projekt, évek óta csodájára járnak a világ különböző pontjairól.

A budapesti fejlesztések közül méretében egyedül a rákosrendezői 130 hektáros beruházás hasonlítható az Aspern Seestadthoz. Kérdés, hogy mit tud és mit akar a magyar állam elérni az egyesült arab emírségekbeli ingatlanfejlesztővel szemben. Lánszki Regő, a Lázár János alá tartozó Építési és Közlekedési Minisztérium államtitkára egy januári HVG interjúban még szigorú szűrőkről beszélt, és egy 15 perces város mintaképét vázolta fel, ahol vegyes funkciójú városközpont alakul ki lakásokkal, irodákkal, kulturális és oktatási intézményekkel, és sok zöldterülettel.

Ehhez képest az áprilisban megszavazott mini-Dubaj-törvény szinte minden konkrétumot nélkülöz.

Nem részletezi a befektető kötelezettségeit, nincs szó infrastrukturális elvárásokról, vagy Rákosrendező szerepéről a városi szövetben. Nehéz elképzelni, hogy a luxuslakásokon kívül lesz itt megfizethető apartman vagy diákszállás, amely némileg csillapíthatná a budapesti lakbéreket.

Ha nem is ilyen méretben, de Rákosrendezőn kívül is létezik nagyon sok fejlesztésre váró központi rozsdaövezet Budapesten. Túl keveset hallani arról, hogy mit tesz az állam vagy a budapesti városvezetés azért, hogy ide csalogassa az ingatlan fejlesztőket és észszerűen megújuljanak ezek az értékes területek. Követendő példa van bőséggel. Nem is kell túl messze menni.