Ez a cikk eredetileg az Abcúgon jelent meg, Neuberger Eszter írta.

• Budapest most már látványosan küszködik az egekbe szökő ingatlanárak problémájával: egyre inkább kiszorulnak a városból azok az emberek, akik saját ingatlan híján az albérletpiacra kényszerülnek.
  
• A szinte nem létező szociális bérlakásállomány mellett majdhogynem lehetetlen a fővárosban úgy lakást találni, hogy a bérleti díjra ne menjen el a háztartás jövedelmének 40 százaléka.
  
• A problémával nem vagyunk egyedül Európában, de a budapestivel ellentétben a tőlünk nyugatra lévő városok vezetése legalább próbál valamit kezdeni vele.
  
• A bécsi önkormányzati lakásállományt Budapesté soha nem érheti utol, de a meglévő lakásállományát a magyar főváros is kezelhetné bölcsebben, az albérletpiacon a leginkább kitett bérlők segítésébe pedig akár rendszerszintű változtatások nélkül, már holnap is bele lehetne kezdeni.

Nem csak Budapest lakossága küzd az egekbe szökő ingatlan- és albérletárakkal, hanem sok másik európai nagyváros is. A különbség az, hogy tőlünk nyugatra próbálnak legalább tenni valamit, hogy a szegényebb vagy átlagos jövedelmű rétegek ne szoruljanak ki a városból. Ez ugyanis egyenes következménye annak, ha egy városban egyre több új lakóház épül tisztán befektetési célból, közben pedig nem fejlődik, vagy egyenesen leépül a város szociális lakásállománya.

Nemrégiben mi is hosszabb cikket közöltünk arról, milyen helyzeteket idéz elő, hogy az öt évvel ezelőttihez képest megduplázódtak az albérletárak Budapesten. A városból való kiszorulás most már nem csak a szegényebbeket fenyegeti, hanem például azokat a fiatal családokat is, akiknek ugyan van stabil jövedelmük, mégsem álmodhatnak arról, hogy a jelenlegi ingatlanpiaci helyzetben saját lakást vegyenek.

December elején pedig ellátogattunk a szomszédos Bécsbe, hogy egy „Housing for All”, azaz „Lakhatást mindenkinek” cím alatt futó, lakhatási témájú konferenciáról minél több információt hozzunk haza arról, hogyan kezeli az osztrák főváros a Budapestéhez nagyon hasonló problémákat.

Nagy előnyből indulnak

Először is le kell szögeznünk, hogy Bécs eleve előnyből indul ebben a kérdésben. A város ugyanis olyan erős szociáldemokrata múlttal rendelkezik, ami eleve ad a jelenlegi városvezetés kezébe egy viszonylag nagy lakásállományt. Az önkormányzati tulajdonú lakások egy jó része ugyanis Bécs munkáspárti irányítása alatt, 1919-től 1934-ig épült. Több mint 61 ezer lakást létesített, összesen 348 lakóparkban a város a két világháború közötti időszakban.

A „Vörös Bécs” korszakban húzták fel sok más lakónegyed mellett a kelet-bécsi Rabenhofot is.  Nagyjából ezer, különböző méretű lakás található a hangulatos udvarokat záró, vörös téglaépületekből álló lakóépületekben.

Mindegyik az önkormányzat tulajdonában van, a városvezetés ugyanis szinte semmit sem adott el abból a lakásállományból, ami a húszas évek elejétől egészen mostanáig önkormányzati lakásberuházásként épült Bécsben. Sőt, jelenleg is építenek hozzá: épp két év múlva fejeződik be az a 2015-ben beindított lakásépítési projekt, aminek a végén 4 ezer új önkormányzati bérlakással lesz gazdagabb a város.

„Jelenleg összesen 220 ezer bérlakás van a város tulajdonában” – mondta az Abcúgnak Elisabeth Terenyi, a bérlakásokat koordináló önkormányzati szerv, a Wiener Wohnen munkatársa, aki a konferencia keretében szervezett tereplátogatáson kísért minket.

Hogy legyen viszonyítási alapunk, legfrissebb adatok szerint Budapesten 42 ezer lakás van a város tulajdonában, pedig csak százezerrel kevesebben laknak a magyar fővárosban, mint az 1,8 milliós osztrákban.

Nem övezi szegénység-stigma

Bécsben, éppen a lakásállomány nagysága miatt, egyáltalán nem csak a szegényebb rétegek veszik igénybe a piaci ár alatt kiadott önkormányzati bérlakásokat – magyarázta a Rabenhof épületei között sétálva Terenyi. Ekkora lakásállomány mellett a város megteheti, hogy ne csak a súlyosan rászorulókon segítsen, hanem arra is gondoljon, hogy az átlagos keresetűeknek se kelljen a jövedelmükből túl nagy arányban lakhatásra költeniük.

Ez a gyakorlatban úgy működik, hogy a Bécs város tulajdonában lévő lakások különböző méretűek, fekvésűek és minőségűek, ennek megfelelően változik az áruk is. Emellett a bérlők anyagi helyzete is meghatározza, hogy mennyi bérleti díjat kér tőlük a rezsi mellett a város.

„A Rabenhofon tudok bérlőt, aki egy két szobás lakásért 390 eurót fizet, és olyat is, aki 800 euróért bérel egy nagyobb lakást”

– magyarázta Terenyi, aki elmesélte, hogy jelenleg mindkét lánya önkormányzati lakásban él Bécsben. Szerinte ez a fajta keveredés arra is jó, hogy ne alakuljanak ki a városban olyan lakókörnyezetek, ahol a társadalmi problémák koncentrálódnak, ezáltal pedig kezelhetetlenné válnak. Vagy a másik oldalon: ne alakuljanak ki olyan környékek, ahová esélytelen beköltöznie egy szerényebb jövedelmű bécsinek.

Konfliktuskezelés és intenzív szociális munka

Ahol ennyien élnek együtt, és az együtt élők ennyire különböző hátterűek, ott könnyen alakulnak ki konfliktushelyzetek, ezt a Wiener Wohnen-nél is tudják. Ezek kezelésére és az önkormányzati lakásbérlők közösségi kezdeményezései támogatására hozták létre a Wohnpartner nevű szervezetet.

„A leggyakoribb konfliktusforrás a lakók között a zaj: azzal keresnek meg minket a legtöbben, hogy segítsünk valamilyen egyezségre jutni a hangos szomszédaikkal”

– magyarázta Angela Riedmenn, aki a Wohnpartnernél dolgozik mediátorként, fő feladata tehát a lakók közötti konfliktuskezelés. Igaz – tette hozzá -, sokszor kiderül, hogy más, személyes ellentétek is vannak a háttérben.

A Wohnpartner mediátorainak többféle munkamódszere van: Angela Riedmann például zajviták esetén próbálta már, hogy a zaj forrását okozó bérlőkkel megtapasztaltassa, mit hallhat a szomszédjuk az életükből. Utána pedig leültette a feleket egymással, hogy beszéljék át a problémát és jussanak valamilyen egyezségre.

„Természetesen vannak jobb és rosszabb bérlők, és most inkább konkrét mutatókról beszélek, mintsem szubjektív megítélésről. Például, hogy mennyire vigyáz a lakásra, vagy hogy mennyire pontosan fizeti a bérleti díjat és a rezsit”

– magyarázta ismét Elisabeth Terenyi.

Itt is vannak problémás bérlők

A lakások állapotát nem ellenőrzi rendszeresen a Wiener Wohnen, „senkinek nem célja ezzel zaklatni” a bérlőket. Csak akkor mennek ki körülnézni, ha a ház más lakói jelzik, hogy valami gond lehet az adott lakással. Ezen kívül pedig még akkor kaphatnak képet a lakás állapotáról, ha a Wiener Wohnen karbantartói kiszállnak megjavítani vagy kicserélni valamit.

A lakást viszont úgy kell visszaadnia a bérlőknek, ahogyan azt megkapták.

„Ez sem mindig működik, sajnos, vannak problémás bérlők, akik lelakják a lakást, de helyre már nem hozzák. De erre készülni kell. Van egy elkülönített pénzösszegünk ezeknek a lakásoknak a kipofozására”

– mondta az Abcúgnak Marlene Macek, a Wiener Wohnen egy másik munkatársa.

Elizabeth Terenyi hozzátette: a bérleti díj fizetésénél is igyekeznek rugalmasak lenni. Egy-két hónapnyi lakbér kimaradása esetén még nem szólnak a bérlőnek, csak a harmadik hónapban érkezik a felszólítás, és egy e-mailes, telefonos vagy személyes megkeresés, hogy mi lehet az oka a kimaradásnak. Egyszeri segélyt bárki igényelhet a költségei fedezésére, aki tudja bizonyítani, hogy rászorul.

A Wiener Wohnennek arra is megvannak az eszközei, hogy valakivel szerződést bontson, ha az látványosan nem hajlandó betartani a bérleti szerződésben foglalt feltételeket, vagy látható, hogy nem képes egyedül fenntartani egy lakást.

A szervezet munkatársai szerint azonban az ilyen döntések általában akkor születnek, ha már tényleg nincs más megoldás a bérlő és a „főbérlő”, azaz a Wiener Wohnen közötti kapcsolat rendezésére. „Először mindig intenzív szociális munkával próbáljuk kezelni a nehezebb eseteket.”

Ki és hogy juthat hozzá?

Az önkormányzati lakásokra jelentkezők a Wohnberatung nevű hivatalon keresztül juthatnak lakáshoz. Az igényeik és a szükségleteik felmérése után egy „lakásjegyet” kapnak, és aztán attól függően, hogy mennyire sürgősen van szükségük lakásra, és milyen válogatósak a lakás paramétereit és helyét illetően, különböző ideig várnak magára a lakásra. Elizabeth Terenyi szerint akár egy-két hónapon belül is kiutalhat lakást a Wiener Wohnen azoknak, „akiknek mindegy, hol, csak lakásuk legyen”.

A szociális bérlakások olyan kedvező áron bérelhetőek, hogy nagyon népszerűek a bécsiek számára. Ezért a város különféle kritériumokkal próbálja szűrni a jelentkezőket. Egy ilyen lakás igényléséhez az embernek legalább öt éve Bécsben kell laknia, osztrák vagy EU-s állampolgárnak kell lennie, vagy tartózkodási engedéllyel rendelkeznie az országban, és nem többől gazdálkodnia évente, mint nettó 44,7 ezer euró, azaz 14,4 millió forint.

Ezeken túl előnyt élveznek a 30 éven aluliak, a 65 éven felüliek, a valamilyen okból nehéz élethelyzetben lévők, és azok, akiknek rossz az egészségi állapotuk. De azok is, akik valamiféle közszolgálatot látnak el a városban: például nővérek vagy tűzoltók.

A város, mint hitelező

Bécs messze nem csak az önkormányzati lakásállomány fenntartásával és fejlesztésével tesz azért, hogy a városban mindenféle helyzetű ember a számára kigazdálkodható árú lakást találhasson.

Az osztrákok a jövedelmük egy százalékát törvény szerint lakástámogatási hozzájárulásként fizetik be az államnak, Bécs pedig évente 250 millió eurót kap ebből az adóból arra, hogy lakáscélra költhesse. Támogathassa új, elérhető árú lakások építését, a régiek felújítását vagy közvetlen lakhatási célú támogatást nyújthasson az alacsonyabb jövedelmű városlakóknak. Saját állítása szerint a város ennél jóval többet, 600 millió eurót költ lakhatással kapcsolatos kiadásokra.

A lényeg, hogy ebből a pénzből gyakorlatilag azt csinálnak, amit akarnak: az osztrák törvények szerint a fővárosnak szabad keze van abban, hogyan alakítsa ki a lakáspolitikáját.

A város pedig azt az utat választotta, hogy az önkormányzati lakásállomány fenntartása mellett hitelekkel támogatja a magánszektor lakásépítési beruházásait. Az építtetők 35 éves futamidővel, egy százalékos kamattal vehetnek fel a költségeik 35 százalékát fedező hiteleket. Ezért cserébe viszont azt várja tőlük a város, hogy a visszafizetésig az önkormányzaton keresztül, elérhető és fix áron adják ki a lakások kétharmadát.

A bevezetése óta 220 ezer lakás épült a városban ebben a támogatási formában. A városvezetés nem is győz büszkélkedni vele, hogy számításaik szerint a bécsiek 62 százaléka lakik valamilyen formában támogatott lakhatási formában. Ez úgy jön ki, hogy az önkormányzati tulajdonú lakásokban élők mellett ide számolják a támogatott beruházásokkal létrejött, lakbér-plafonnal kiadott lakásokban lakókat is.

Ki véd meg az ingatlanspekulánsokkal szemben?

Nem nehéz belátni, hogy a lakásállomány fejlesztéséhez, az elérhető árú lakások építésének támogatásához a szemléletmód mellett elsősorban pénz kell a város kasszájába, de az talán Magyarországra/Budapestre is könnyen átültethető gyakorlat, amit a lakásbérlők védelme terén csinál Bécs.

A város ugyanis Mieterhilfe néven ingyenes jogsegély-szolgálatot működtet a bécsi lakáspiacon egyre kiszolgáltatottabbá váló lakásbérlőknek. Van dolguk bőven, Bécsben ugyanis sokkal kevesebb ember lakik saját tulajdonú ingatlanban, mint Budapesten: a városlakók több mint 80 százaléka bérli a lakását.

A szolgáltatást bárki igénybe veheti, aki valamilyen vitába került a főbérlőjével. Egy kikötés van: a Mieterhilfe nem képvisel olyan bérlőket, akik nem tartják be a bérleti szerződésükben vállalt szabályokat, azaz például nem fizetnek lakbért.

„Naponta körülbelül 25 ügyfelet fogadunk az irodánkban. A legtöbben azért fordulnak hozzánk, mert ingatlanspekuláció áldozataivá váltak, vagy a főbérlőik zaklatják őket”

– magyarázta Ronald Schlesinger, a Mieterhilfe vezetője, aki aztán fel is vázolta, hogyan néz ki egy tipikus ingatlanspekulációs ügy.

Bécs az egyik leggyorsabban növekvő európai nagyváros, ami elképesztően jó üzletté teszi itt az ingatlanbefektetést.

Az üzleti modell a következő: a befektetők megvásárolnak egy öreg házat, hogy lebontsák és új ingatlant építsenek a helyére, vagy egyszerűen felújítsák: a lényeg, hogy jóval több pénzért lehessen értékesíteni vagy kiadni a lakásokat, iroda- vagy üzlethelyiségeket. Ehhez azonban az kell, hogy a még a házban lakó bérlőket távozásra bírják, akik viszont jó eséllyel nem találnak már a környéken azon az áron lakást, amin a régi lakást bérelték.

Schlesinger szerint körülbelül harminc ilyen eset fordul elő egy év alatt, a lakók távozásra bírására pedig mindig hasonló módszerekkel próbálkoznak a tulajdonosok. Az egyik ilyen, hogy fokozatosan ellehetetlenítik a bérlő életét. A tulajdonosi feladatokat nem látják el: a házban elromló villanykörtét nem cseréli senki, a megrongálódott dolgokat sem javítják meg. Az is előfordul, hogy a tulajdonos direkt tesz kárt a házban, csak hogy az ott élők életminősége romoljon.

A ház leamortizálása mellett a tulajdonosok más módokon is próbálnak nyomást gyakorolni, hogy a bérlőknek végül elegük legyen az egészből, és maguk bontsanak szerződést. Az állandó személyes zaklatás mellett Schlesinger olyan esetekkel is találkozott, amikor a bérlőt figyeltette a tulajdonos.

„Ebben a helyzetben különösen fontos, hogy a bérlők érezzék, hogy nincsenek egyedül, és legyen mögöttük erős jogi és lelki támogatás”

– mondta a jogász. Egy idős, délszláv származású hölgy történetét hozta fel, aki a Mieterhilfe segítségével még mindig ugyanabban a lakásban lakik, ahonnan 5 évvel ezelőtt ki akarták rakni. A házban néhány másik bérlővel már csak ő maradt, amikor az új tulajdonos elkezdte kiszorítani az amúgy határozatlan idejű szerződéses bérlőket a lakásukból, többek között azzal, hogy punktanyává változtatta az épület aljában lévő egykori pizzériát.

Az idős hölggyel többször próbáltak szerződést bontani a „nem megfelelő viselkedése” miatt, egyszer pedig azt a tanácsot kapta a főbérlőjétől, hogy „legjobb lesz, ha minden nap elmegy a templomba és imádkozik, hogy a ház ne dőljön rá” – mondta Schlesinger.

A Mieterhilfe folyamatosan segítette ez idő alatt, az idős asszony pedig nem adta be a derekát, így még mindig abban a lakásban lakik, a házat – a lakásával együtt – azonban felújították körülötte. A házban az albérletárak jelentősen megdrágultak, de a szerződésének köszönhetően az ő bérleti díja még a régi.

A Mieterhilfe az ilyen esetek kezelése mellett azt is próbálja segíteni, hogy a bécsi albérletpiacon tulajdonosok és bérlők között fair, a bérlőket kellőképpen védő szerződések köttessenek. A szervezet honlapján például elérhető egy mintaszerződés, aminek a használatát kérheti a tulajdonostól a bérlő. De a Mieterhilfe akár aláírás előtt álló szerződéseket is megvizsgál, hogy azok mennyire biztonságosak.