Ha Ferencvárosban építenél valami olyat, amit ott tilos, szabott áron te magad írathatod meg az új építési szabályzatot, amit a testület meg is szavaz neked

Ferencváros, bár fideszes vezetés alatt áll, valójában a szélsőséges liberalizmus földje, ahol magáncégek írhatnak nekik kedvező jogszabályokat úgy, hogy fizetnek érte és szerződést is kötnek a dologról - tudta meg a 444.

Pedig nem is nyomozásnak, hanem könnyed röhögcsélésnek indult az egész. 

Pár napja kaptam ugyanis pár fotót egy ismerőstől arról, hogy Külső-Ferencvárosban, az Illatos út közelében egy olyan lakóház, pontosabban négy lakószárnyból álló épülettömb épül, aminek a külön-külön is jókora blokkjait egymáshoz irreálisan közel építették. Erről van szó:

Az épület kinézete azért sokkolt sokakat, mert szerkezeteileg kifejezetten hasonlít arra a szűk tíz éve lebontott, hirhedt Illatos úti szegénygettóra, a Dzsumbuj becenevűre, ami innen nem messze állt:

A fotókról - abban a tudatban, hogy ez egy sima lakóház lesz - írtam egy pár soros, viccelődős posztot, amiben a bangkoki betonsikátorokhoz hasonlítottam a pokoli lakhelynek kinéző helyszínt. Ezután viszont érdekesebbnél érdekesebb, és már kicsit sem vicces információk kezdtek befutni.

Először az derült ki, hogy bár az épületre az van kiírva, hogy “lakóingatlan” és tudomásom szerint az építési engedélyt is lakóingatlanra kapta meg a beruházó, ez igazából egyáltalán nem lakóingatlannak, hanem munkásszállónak készül. Méghozzá annak a Bayer Construct nevű építőcégnek a saját munkásszállása lesz, amelyik több más mellett az MTK-pályát felhúzta és az Új Puskás Stadiont is építi.

Aztán azt tudtam meg, hogy a kerületi építési szabályzat ezen a környéken jelenleg nem engedélyezi munkásszálló építését. 

De akkor, ha elkészült, hogyan tudják jogszerűen munkásszállóként üzemeltetni? És egyáltalán, hogyan merték elkezdeni úgy az építkezést, hogy tudták, a ház ebben a formában azon a helyen nem is kaphat majd használatbavételi engedélyt?

Erre Baranyi Krisztina független kerületi képviselőtől kaptam meg a választ.

Így írhatják meg a nekik fontos módosítást

Ferencvárosnak az ilyen esetekre - vagyis arra, ha valaki olyan építményt húzna fel, ami a kerület adott részén nem engedélyezett - bejáratott módszere van - mesélte a képviselő. Ha a kerület vezetésének megtetszik egy, az érvényes szabályozás szerint amúgy meg nem építhető projekt, akkor a következőképpen járnak el. 

A beruházóval két, semleges, keveset eláruló nevű szerződést kötnek:

  1. Egy úgynevezett “tervezési szerződést”
  2. És egy úgynevezett “településrendezési megállapodást”

Amik szorosan összefüggnek egymással.

A tervezési szerződésben, amit jellemzően a polgármester, a beruházó és egy építésziroda ír alá, arról állapodnak meg, hogy az iroda - a beruházó költségén, kvázi az önkormányzat helyett - megírja azt a KÉSZ-, vagyis Kerületi Építési Szabályzat-módosítást, ami legalizálja, hogy az adott helyen szálló, gyár, iroda vagy bármi olyan épüljön.

Az ezt követő “településrendezési megállapodásban” pedig - amiben az önkormányzat és a beruházó a szerződő felek - utóbbi vállal valamit cserébe azért, hogy az önkormányzat az ő igényei szerinti KÉSZ-módosítást fog megszavazni. Azért használtam a “vállal valamit” kifejezést, mert ebben a szerződésben szerepelhet készpénz, de akár egy, az önkormányzatnak fontos dolog is, mondjuk egy játszótér felépítése is. 

Igen fontos, hogy ezekben a megállapodásunkban az önkormányzat tudomásunk szerint nem vállal - nem is vállalhatna - semmiféle garanciát arra, hogy a “tervezési szerződéssel” megrendelt KÉSZ-módosítást a testület ténylegesen meg is fogja szavazni és a szerződések olyan záradékot sem tartalmaznak, hogy az önkormányzatnak nem teljesítés esetén akárcsak a megkapott összeget vissza kéne fizetnie.

A gyakorlat szerint mind a kétfajta szerződést valamikor a beruházási folyamat elején kötik meg. A képviselőtestület pedig - tipikusan hónapokkal később - megszavazza ezt a módosított, a beruházóra szabott KÉSZ-t.

A módosítás ára - vagyis a kettes számú szerződésben vállalt önkéntes juttatás - széles skálán mozoghat, ami eddig 3 és 300 millió forint közötti árakat jelentett a gyakorlatban, mármint akkor, amikor nem “természetben”, azaz építéssel fizettek az építőcégek.

A mi munkásszállónk esetében a "tervezési szerződést" Bácskai János polgármester információnk szerint 2018. december 14-én  írta alá a Bayer Constructtal, egy másik beruházóval és egy építészirodával. Ez ilyen esetekben megszokott módon a dokumentum aláírásakor az építkezés már javában zajlott.

Itt álljunk meg egy pillanatra és gondoljuk végig, mi is történik!

Bár az úgynevezett “településrendezési megállapodásokban” egy szó sem esik arról, hogy az önkormányzat mint megrendelő bármit is garantálna, ennek az egész konstrukciónak józanul átgondolva csak akkor van értelme, ha a megrendelő 100 százalékos biztonsággal tudja, hogy a testület garantáltan meg fogja szavazni a KÉSZ neki kedvező módosítását. Hiszen mire a téma a képviselőtestület elé fog kerülni, ő már nemhogy elkezdte az építkezést, projekttől függően százmilliókat vagy milliárdos összeget költve arra, hanem jó eséllyel be is fejezte. Plusz kifizette a formailag teljesen önkéntes felajánlását is. 

Senki sem égetne el ennyi pénzt, ha nem tudná tuti biztosan, hogy mi lesz a végeredmény. Ki kockáztatná, hogy ott áll egy kész szállodával/gyárral/stadionnal, amit esetleg nem is kezdhet el használni?

Baranyi Krisztinától azt biztosan tudom, hogy ez a konstrukció sokéves gyakorlat a kerületben. És a végén eddig minden egyes esetben megszavazták a szükséges KÉSZ-módosításokat. Úgyhogy mindig volt valami varázsszer, ami képes volt megoldani a helyzetet.

Na de hogyan biztosítják, hogy a testület a végén jól szavazzon? És mi van, ha homokszem kerül a gépezetbe és mégsem szavazzák meg?

Az ügyben kérdéseket küldtem a beruházónak és a ferencvárosi önkormányzatnak is. Előbbi nem reagált, Ferencváros viszont szerencsére részletes választ adott:

Először is megerősítették, hogy a konstrukció a Baranyi által felvázolt módon működik:

"az Ön által leírt folyamatban a beruházóval és a beruházó által választott tervezővel köt az Önkormányzat háromoldalú szerződést a beruházó költségviselésével, ugyanis KÉSZ megrendelője csak önkormányzat lehet. Jellemzően új KÉSZ-ek készülnek, mert a régi KSZT-k jogi elavultságuk miatt már nem módosíthatók."

Utána tértek rá arra a kérdésemre, hogy "Hogyan vállalhatja be az önkormányzat előre, hogy a képviselőtestület egy későbbi időpontban meg fog szavazni valamit?"

"Az Önkormányzat csak a KÉSZ eljárásának megindítását vállalja, annak eredményessége azonban sok kívülálló tényezőtől is függ, így a szavazás akár a beruházói akarattal ellentétes is lehet."

Hogy pár sorral később azért elismerjék azt, amit korábban már leírtam, vagyis hogy

" az is igaz, hogy az átlátható, kölcsönös előnyökön alapuló ferencvárosi fejlesztések eddig nem kaptak képviselő-testületi elutasítást."

Nagyon jó idegrendszere lehet a Ferencvárosban építkező befektetőknek!

Az önkormányzat ezután részletesebben is elmesélte ennek a szerződéstípusnak a hátterét:

"A beruházói és az önkormányzatok településfejlesztési érdekeinek összehangolása illetve összekapcsolása végett vezette be immár több mint egy évtizeddel ezelőtt az épített környezet alakításáról és védelméből szóló törvény a településrendezési szerződés fogalmát. A törvény rendelkezései szerint az önkormányzatok településfejlesztési célok megvalósítására településrendezési szerződést köthetnek az érintett terület tulajdonosával, illetve a területen beruházni szándékozóval. A településrendezési szerződés közigazgatási szerződésnek minősül. Amennyiben a településrendezési szerződés tárgya valamely településrendezési eszköz (például KÉSZ) kidolgozásának beruházó által történő finanszírozása, akkor a törvény alapján az önkormányzat a szerződésben arra vállal kötelezettséget, hogy a szükséges településrendezési eljárást a megállapított határidőn belül megindítja, és azt az előírásoknak megfelelően lefolytatja. A településrendezési eszköz jóváhagyására, elfogadására a képviselő-testület értelemszerűen nem vállal (az építési és más törvények alapján nem is vállalhat) kötelezettséget."

Külön hangsúlyozták azt is, hogy

"Ebből (is) következően a településrendezési megállapodásokon kívül nincsenek „további háttermegállapodások”, amelyek garanciákat adnak az építési vállalkozóknak"

Micsoda környék lesz ez!

A hazai építési konjunktúra, illetve az ezzel párhuzamos munkaerőhiány lehet az oka, hogy csak a Ferencváros azon körzetében, ahol a fenti munkásszálló is épül, 3, egymástól független munkásszálló-projekt indult, amiből az egyik az itt tárgyalt, a másik egy másik magáncégé, a harmadikat meg maga az önkormányzat finanszírozza.

A jelen állapotában bangkoki hangulatot árasztó Bayer Construct-épülettömbnek egyébként nemcsak az előtörténete és a hírhedt Dzsumbujhoz való hasonlósága, hanem a közeljövője is izgalmas. Információnk szerint a munkásoknak nemsokára a zajjal is meg kell küzdeniük. Baranyi elmesélte ugyanis, hogy az aktuális tervek szerint éppen az épület fölött vezethet el a leendő Galvani híd egyik lehajtója.