Szociális lakásügynökség segíthetne biztonságosabbá, igazságosabbá, megfizethetőbbé tenni a bérlést Budapesten

március 16., kedd 15:38

A 2019-es önkormányzati választáson Karácsony Gergely olyan programmal nyerte el Budapest főpolgármesteri címét, amiben ígéretet tett, kezdeni fog valamit a tarthatatlanná vált budapesti lakhatási válsággal, ami miatt a fővárosban mára már szinte lehetetlen a jövedelemhez képest megfizethető lakáshoz jutni. Programjában - más lépések mellett - egy Fővárosi Lakástársaság létrehozásáról beszélt, amin keresztül az önkormányzat

  • közösségi célú nonprofit lakásépítéseket támogathatna,
  • felújíthatná és bérbe adhatná saját ingatlanjait,
  • és magántulajdonosoknak, vagy a kerületi önkormányzatoknak is lehetőséget teremthetne, hogy üresen álló lakásaikat a társaságon keresztül, biztonságos keretek között hasznosíthassák.

Az ígéret mostanra került közel a megvalósításhoz: a Fővárosi Önkormányzat, az Utcáról Lakásba Egyesület és a Városkutatás Kft. ugyanis néhány hete bejelentették, hogy egy ilyen szervezet tervezésén dolgoznak épp, egy társadalmi innovációt támogató európai uniós alap finanszírozásából.

A terveik szerint akár már idén felállhatna a főváros szociális lakásügynöksége.

Hogy hogyan működik egy ilyen szervezet, és mitől lehet jó eszköz a megfizethető lakások hiányának mérséklésére, arról Misetics Bálint, a fővárosi önkormányzat lakás- és szociálpolitikai főtanácsadója, Somogyi Eszter, a Városkutatás Kft. kutatója, és Kovács Vera, az Utcáról Lakásba Egyesület társelnöke, a tervezésben résztvevő három szakértő beszélt a 444-nek.

Karácsony Gergely beszél, még főpolgármester-jelöltként, a 2019-es Lakásmeneten. Fotó: Halász Júlia

Kölcsönösen előnyös bérlőnek és bérbeadónak

A szociális lakásügynökség működési modelljének lényege, hogy az ingatlantulajdonosok - legyenek akár magánszemélyek, önkormányzatok, civil szervezetek -, egy közvetítő szereplőn, ügynökségen keresztül adják bérbe a tulajdonukat, amiért a piaci árnál kevesebb bérleti díjat kérnek, és a lakásügynökség kezébe adják a bérlő kiválasztásának jogát. Mindezért cserébe az ügynökség garanciát vállal, hogy a tulajdonos minden hónapban pontosan hozzájut a pénzéhez, a lakást pedig, a szerződésben rögzített időszak végén, a bérbeadáskori állapotában kapja vissza.

“A klasszikus modellben a tulajdonos 20-25 százalékot enged a piaci árból” - magyarázza Somogyi Eszter, aki 2013 óta tanulmányozza külföldi példákon a szociális lakásügynökségek működését. Ennyit hajlandók általában fizetni azért, hogy az ügynökség a bérbeadással járó különféle kockázatokat vállal át tőlük, mint amilyen a lakbérfizetés elmaradása, a lelakás vagy a rongálás kockázata.

Ezekért a vállalásokért cserébe a lakásügynökség szociális szempontokat érvényesíthet a bérlők kiválasztásánál, így segíthet például albérlethez jutni olyan embereknek is, akik az albérletpiacon gyakran lesznek hátrányos megkülönböztetés áldozatai: cigány magyaroknak, nagycsaládosoknak, más, gyakran diszkriminált kisebbségekhez tartozóknak.

A modell legfontosabb célja azonban minél több ember megfizethető lakáshoz juttatása lenne, rendelkezzenek bármilyen szociális háttérrel. Somogyi Eszter szerint ez leginkább úgy lehetséges, ha a lakásügynökség a bérlő számára lakbértámogatással tudja tovább mérsékelni a bérleti díj összegét. Ideális esetben pedig garanciaalapot is fenntart arra az esetre, ha a bérlő valamiért fizetésképtelenné válik, hogy a bérbeadó akkor se maradjon kifizetetlenül.

Örökölt nagyilakások, és külföldre költözöttek megüresedett ingatlanjai

Az Utcáról Lakásba Egyesület a gyakorlati tapasztalata miatt játszik fontos szerepet a fővárosi lakásügynökség kitalálásának folyamatában. Az ULE ugyanis már néhány éve üzemeltet egy 11 lakásos lakásügynökséget Budapesten. Az ügynökségen keresztül bérbe adott ingatlanok fele az egyesület tulajdona, fele pedig magánszemélyeké - mondja Kovács Vera, az egyesület társelnöke. Ez utóbbi csoportból szerinte azokat a tulajdonosokat a legkönnyebb az ügynökségen keresztüli bérbeadásra ösztönözni, akik valamilyen okból nem tudnak maguk gondoskodni a bérbeadás körüli teendőkről.

“Az egyik ajánlatunk az ULE lakásügynökségénél az, hogy elvégezzük a bérbeadás előtti szükséges felújításokat a lakáson. Sok budapesti örököl lakást például a nagyszüleitől, amik nem feltétlenül lakhatók egyből egy új bérlő számára, egy fiatalnak pedig nem feltétlenül van annyi megtakarítása, hogy finanszírozzon egy félmillió forint értékű felújítást. Festést, nyílászárócserét el tudunk végezni ezeken a lakásokon, ennek a költségeit bérletidíj-kedvezményben érvényesítjük, a tulajdonos pedig pár év múlva, a szerződött idő lejártakor jobb állapotú, használható lakást kap vissza” - magyarázza Kovács.

Bérház homlokzata a Károly körúton Fotó: Emilie Chaix/Photononstop via AFP

A másik célcsoport, aki hajlandó lehet az ügynökségi bérbeadásra, a külföldre költözött lakástulajdonosok, akik egyébként is előszeretettel bízzák ügynökségekre hátrahagyott ingatlanjaikat. Kovács szerint azonban mindegyik magántulajdonos ügyfelükben közös, hogy a közvetítéssel járó előnyök mellett fontos nekik a szociális szempont, a rászorulók segítése. Úgy látja, sokkal több budapestinek jutna eszébe így segíteni, ha a lakáskiadásnak ez a módja közismertebb, hozzáférhetőbb lenne.

Tarthatatlan a mostani kaotikus és igazságtalan önkormányzati bérlakásrendszer

A fővárosi lakásügynökség a jelentkező magántulajdonosok mellett a már meglévő önkormányzati ingatlanállománnyal is operálna - teszi hozzá Misetics Bálint. A fővárosi önkormányzat ingatlanállománya nagyjából 1200 lakásból áll, aminek egy részét az előzetes tervek szerint az ügynökség kezelésébe adnák. És erre biztatnák a főváros teljes szociális bérlakásállományának 96 százalékát tulajdonló kerületi önkormányzatokat is.

Misetics Bálint az A Város Mindenkié (AVM) aktivistájaként felszólal a 2019-es Lakásmeneten. Fotó: Halász Júlia

Ha a megalakuló szociális lakásügynökség tömegével kapna kezelésbe önkormányzati bérlakásokat, az segítene egységesebbé, átláthatóbbá és igazságosabbá tenni a jelenleg “kusza, nagyon kevéssé hatékony, és kevéssé méltányos” szabályozásokat az önkormányzati bérlakásrendszerben - mondja Misetics. Budapesten gyakori, hogy a kerületi önkormányzatok “teljesen indokolatlanul adnak viszonylag jó helyzetűeknek 50-60 ezer forintos implicit lakbértámogatást (azaz adják ki a piaci árnál ennyivel kevesebbért az ingatlant), a szociális alapon kiadott lakások 10-20 ezer forintos bérleti díja pedig megegyezik egy átmeneti szállás ágybérletének árával, ami Misetics Bálint szerint a megfizethető lakások ekkora hiánya mellett tarthatatlan gyakorlat.

Az önkormányzati lakáspolitikák mindenképp átalakításra szorulnak, hogy a bérleti díjak összege sokkal jobban illeszkedjen a bérlők jövedelméhez.

“Ez egy olyan helyzet, ahol a hatékonyság-növelés és az igazságosság tulajdonképp kéz a kézben járnak egymással” - magyarázta.

Fehérítés és a jogbiztonság növelése

Az ügynökségi közvetítés a budapesti albérletpiac fehérítéséhez is jó eszköz lenne, érvel a tervezésért felelős csapat.

Misetics szerint a magyar bérlakás-szektorban “vadnyugati, ex lex állapotok uralkodnak”, aminek oka, hogy a lakásokat bérlők és bérbeadók viszonyára érvényes szabályok jogi úton csak nagyon nehezen kikényszeríthetőek. “A bérbeadók részéről fel sem merül, hogy bírósági úton szerezzenek érvényt a jogaiknak, mert a hosszú és költséges. Ehelyett alakulnak ki a szürkezónás, akár kifejezetten illegális, erőszakos gyakorlatok” - mondja, amikor a tulajdonos a bérlő zaklatásába kezd (kicseréli a zárat, leszereli az ajtót, lekapcsolja a közműveket), hogy elérje, a másik fél kiköltözzön az ingatlanból. Ide tartozó probléma a bérlő lakcímre való bejelentkezésének korlátozása is, amivel a tulajdonos rögtön kizárja őt a helyi közszolgáltatások, egészségügyi szolgáltatások, az oktatás és a települési támogatások igénybe vételéből is. Mindezt arra a tévhitre alapozva, hogy a bejelentkezés megnehezíti a nem fizető, vagy a bérlés előre lefektetett szabályait megszegő bérlő kirakását az ingatlanból.

A szociális lakásügynökség, egyfajta közvetítő szereplőként bérlő és bérbeadó között eleve tisztább helyzetet teremtene, és a lakást használó és a tulajdonos közötti viszonyt tehetné kiszámíthatóbbá, biztonságosabbá. Kovács Vera szerint a megfizethetőség és a diszkriminációmentesség mellett ez lenne a modell legfontosabb előnye.

Politikai akarat és forrás kérdése

A lakásfelújítások költségei, a megfizethetőséghez elengedhetetlen lakbértámogatások, az ügynökség, és a hozzá tartozó szociális szolgáltatások üzemeltetése mind-mind költségként jelentkeznek a lakásügynökség működésében. Hogy a főváros mekkora forrást lesz képes és hajlandó biztosítani erre, az még nyitott kérdés. De Somogyi szerint az, hogy az önkormányzat kész a lakásügynökség rendelkezésére bocsájtani a saját lakásállományának legalább egy részét, például az üresen álló ingatlanokat, már lehetővé teszi, hogy az ügynökség “keresztfinanszírozással” mérsékelhesse a piacról bevont, az önkormányzatinál jóval magasabb áron kiadható lakások bérleti díjait. Ez fontos haszna a főváros részvételének.

A Fõvárosi Közgyûlés ülése, középen Karácsony Gergely fõpolgármester a Városházán 2020. szeptember 30-án. Fotó: Mónus Márton/MTI/MTVA

Ezen kívül a főváros forrásszerző munkájának lehetne kulcsszerepe abban, hogy a szociális lakásügynökség által hasznosítható lakásállomány bővüljön is. A városvezetés, látva a központi kormányzat hozzáállását az ellenzéki vezetésű önkormányzatok támogatásához, leginkább a Budapestnek közvetlenül lehívható, lakáspolitikára fordítható uniós források bővülésében bízik, és más, hasonló cipőben járó városokkal együtt lobbizik is ezért Brüsszelben - magyarázza Misetics.

A szociális lakásügynökség kidolgozott működési modelljét, és a megvalósíthatóságára és fenntarthatóságára vonatkozó terveket a szakértői csapat mindenesetre októberben leteszi a döntéshozók asztalára. A 444-nek azt mondják, nem tartanak attól, hogy a javaslat fiókban végzi majd, és politikai akarat híján elsikkad a lakásügynökség alapításának terve, hiszen az összes, fővárost kormányzó koalíciós partner választási programja tartalmazott ígéreteket a lakhatási válság kezelésére. Látszik egyfajta konszenzus, hogy a konkrét lépéseket nem lehet halogatni tovább. A lakásügynökség ráadásul - teszi hozzá Misetics - egyszerre működhet baloldali és piackonform eszközként.

“Nem látok a megvalósításában nagy politikai kockázatot.”