Egy ideje már tudni lehet, hogy a nyugdíjpénztári megtakarításait bárki önként lakáscélra fordíthatja majd 2025-ben, méghozzá úgy, hogy a felvett pénzhez adómentesen juthat hozzá (hogy mi is ez az egész nyugdíjból lakást program, hogy kinek lesz ez jó, milyen előnyei, hátrányai, ingatlanpiaci hatásai lehetnek, ezt a múlt heti podcastunkban beszéltük át a Bankmonitor szakértőjével, az adást itt hallgathatod vissza).

A gazdasági minisztérium hétfőn közleményben már ismertette is a jogszabály néhány fontosabb elemét, majd a kormány honlapján megjelent az erről szóló törvény tervezete is. A társadalmi vitára bocsátott jogszabály mindössze másfél oldalon akarja szabályozni ezt a kérdést, a törvény indoklása pedig csupán egyetlen, messze nem krasznahorkais hosszúságú, másfél soros mondat. Így aztán a nyilvánosságra került tervezet megválaszol ugyan számos kérdést, de egy csomót nyitva is hagy.

Ebben a cikkben összeszedtük, mi az, amit a tervezet alapján most tudni lehet a várható jogszabályról – az úgynevezett társadalmi viták az elmúlt években tapasztalataink szerint érdemben nem befolyásolták a közzétett törvény- vagy rendelettervezeteket –, és azt is, hogy milyen kérdések maradtak egyelőre megválaszolatlanul. Ez utóbbi összegyűjtését nagyban segítette a Bankmonitor elemzése, amely tíz pontban foglalta össze, hogy milyen kérdésekre nincs most válasz.

Kik és mire vehetik igénybe ezt a lehetőséget?

A törvénytervezet szerint azok az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítással rendelkezők, akik lakáscélra fordítanák a nyugdíjkasszában összegyűlt pénzt vagy annak egy részét. A dolgok mostani állása szerint tehát

• egyéb nyugdíjcélú megtakarításokra (például nyugdíjbiztosításra, a korábbi magánnyugdíj-pénztári rendszerből megmaradt néhány tízezer számlára vagy nyeszre) nem terjed ki a jogszabály,
• az egészségpénztári megtakarításokat sem lehet feltörni,
• és a törvény nem kötelező, csak lehetőséget teremt azoknak, akik ingatlancélra fordítanák a nyugdíjmegtakarításukat vagy annak valamekkora hányadát.

A lakáscélt a tervezet sok szempontból szűkíti, ugyanakkor egyes kérdésekben eléggé megengedőnek vagy inkább átgondolatlannak tűnik a törvény mostani változata. A közzétett szöveg szerint ugyanis az alábbiak számítanak lakáscélnak:

• lakáscélú hitel- vagy kölcsönszerződés önrészének, valamint törlesztésének támogatása,
• magyarországi, lakásként, lakóházként, valamint „tanya, vagy birtokközpont jogi jelleggel nyilvántartott ingatlan lakáscélú épülete (a továbbiakban együtt: lakás) korszerűsítésének, felújításának támogatása”.

Kiket hagytak ki?

A fentiek alapján úgy tűnik ebből a tervezetből, hogy

a jogalkotó két csoportot azonnal kizárhat a támogatásra jogosultak köréből: azokat, akik építkeznének, valamint azokat, akik önerős ingatlanszerzéshez használnák fel a nyugdíjpénztári megtakarításukat.

A Bankmonitor elemzése kiemeli: „a célok között a korszerűsítés, felújítás szerepel. A lakáshiteleknél pedig az van nevesítve, hogy olyan hitel lehet, amely lakóingatlan megszerzésére irányul”. Ezen pontok alapján, mint írják, „felmerülhet a kérdés, hogy mi lesz azokkal, akik saját házat szeretnének építeni. A felújítás, korszerűsítés nyilván nem vonatkozik rájuk, ugyanakkor erősen kérdéses, hogy a »megszerzés« kifejezésbe belefér-e egy új ház építése”. Ugyanez a kérdéskör felmerül a bővítési célú kölcsön esetében is.

A törvénytervezet azt is előírja, hogy ha új ingatlan a cél, akkor a megtakarítást hitelcélhoz lehet felhasználni, ezért kizárt az önerős vásárlás. Ugyanakkor, hívja fel a figyelmet a Bankmonitor, a jogalkotó a mostani tervezet szerint nem rendelkezik arról, hogy milyen mértékű, mekkora összegű kölcsön felvételére lenne szükség a lehetőség kihasználásához. Így „megnyílhat egy kiskapu: felvehetnek egy kis összegű - mondjuk 1 millió Ft összegű - lakáshitelt azok a vevők, akik alapvetően saját megtakarításból is meg tudták volna venni új otthonukat csak azért, hogy az új lehetőséget kihasználják”.

Mit jelent a törlesztés?

Ha már a hitelről és törlesztésről beszélünk, máris meg kell említeni, hogy a törvénytervezet ezzel kapcsolatban meglehetősen pontatlan. Azt írják ugyanis, hogy a megtakarítást fel lehet törni „hitel- vagy kölcsönszerződés (...) törlesztésének támogatása” céljából. Azt viszont nem pontosítja, hogy mit jelent a törlesztés. Hiszen az egy általános kategória, beletartozik a rendszeres (jellemzően havi) hiteltörlesztés, a kölcsön vagy hitel egy nagyobb összegű előtörlesztése, illetve a teljes hátralévő hiteltartozása végtörlesztése is.

A Bankmonitor elemzése is megjegyzi, hogy nem világos, a háromból melyikre gondoltak az NGM-ben, így akár beleérthető mindhárom kategória. Ezért is „jó lenne itt egy értelmezési iránymutatás, ami segít a kérdés biztos eldöntésében” – írták.

Csak az adófizetést ússzuk meg?

Újabb rendezetlen kérdés az, hogy a feltört nyugdíjpénztári pénzek után milyen közterheket kell megfizetni. A törvénytervezet ugyanis csupán az szja-törvényt módosítja aszerint, hogy adómentessé válik az önkéntes kölcsönös nyugdíjpénztár azon kiegészítő szolgáltatása, amit ez alapján a törvény alapján nyújtanak (magyarán a nyugdíjmegtakarításból lakáscélra felvett pénz).

A mostani szabályozók szerint azonban a nyugdíjkasszából felvett tőkét és megtakarítást 13 százalékos szocho is terheli. Erről a tervezetben egy szó sincs. Így a mostani formájában a törvény azt jelenti, hogy mégsem teljesen köztehermentes a nyugdíjmegtakarítás lakáscélra fordítása.

Mikortól él a lehetőség?

A tervezet a korábban bejelentetteknek megfelelően azt írja, hogy megtakarítások felhasználására 2025. december 31-ig lesz lehetőségük. A nyilvánosságra került szöveg tehát továbbra is egy átmeneti, egyszeri intézkedésként számol ezzel a lehetőséggel.

A határidőknél a tervezet bezár egy kiskaput és alkalmaz egy könnyítést. Egyrészt azt írja, hogy maximum az idén szeptember 30-án fennálló egyenleget lehet lakáscélra fordítani, vagyis arra nincs mód, hogy a törvény ismeretében valaki most nyisson nyugdíjszámlát – vagy a meglévő számlájára hirtelen belapátoljon akár 750 ezer forintot –, majd néhány hónap múlva az állami támogatással, azaz extra hozammal növelt összeget levegye onnan, és lakáscélra fordítsa.

A megengedő passzus a lakást felújítónak, korszerűsítőknek nyújt kedvezményt. Nekik ugyanis azt mondja, hogy bár a megtakarítást csak január 1-től vehetik fel, a számlákat már 2024. október 1-től gyűjthetik.

Kiskapu a tulajdonnál

A Bankmonitor arra is felhívta a figyelmet, hogy bár az ügyletben (vásárlás, felújítás, korszerűsítés) érintett ingatlannak legalább részben a pénztártag, a házastársa vagy a gyermeke tulajdonában kell lennie, illetve tulajdonszerzésre kell szerződni, nincs olyan kikötés, hogy milyen tulajdoni arányra van szükség, illetve hogy mikortól kell ennek a tulajdonrésznek meglennie, ami könnyen visszaélésekhez vezethet.

Tehát akár egy 1 százaléknyi tulajdoni hányaddal is működhet a dolog, ha például valaki a szülei házát szeretné felújítani, akkor gyors ajándékozással teljesítheti ezt az előírást. Más kérdés, hogy néhány százezer vagy millió forintért érdemes-e ezzel trükközni (az önkéntes kasszákban a tagok egyenlege átlagosan kétmillió forint).

Milyen munkákra kérhető számla?

A törvénytervezet tételesen felsorolja kilenc pontban, hogy milyen munkák számítanak korszerűsítésnek, felújításnak. ABC-sorrendben ezek azok:

• Akadálymentesítés;
• épület szigetelése, beleértve a hőszigetelést, hangszigetelést, lábazati szigetelést is;
• fali és padlóburkolat készítése, cseréje, felújítása;
• fűtésrendszer korszerűsítése, cseréje;
• klímaberendezés beszerelése, cseréje;
• konyhai bútor, berendezés cseréje, beszerelése;
• külső nyílászárók cseréje;
• napkollektor, napelem beszerelése, cseréje;
• tetőfelújítás, tetőcsere, tetőszigetelés.

Ez elég önkényesen összerakott, véletlenszerű listának tűnik. Az rendben van, hogy bekerültek a legjellemzőbb energiahatékonyságot javító és korszerűsítési munkálatok – bár a kazáncsere például hiányzik –, viszont a felújítási munkák felsorolása esetleges, hiányzik például a belső nyílászárók cseréje – miközben a külsőké ott van –, a festés – miközben a burkolás ott van –, vagy a víz- és áramvezetékek cseréje, miközben ez utóbbi jelentős korszerűsítési elem lehetne akár már több százezer panellakásnál is.

Otthonteremtés vagy befektetés?

A törvénytervezet a mostani formájában nem írja elő, hogy azoknak, akik lakásszerzésre használják az ingatlant, abba be is kell költözniük és meghatározott ideig ott kell lakniuk. Ez arra utal, hogy a nem lakhatási, hanem befektetési célú (bérbeadásra szánt) lakásvásárlást is támogatni kívánja a kormány.

Ez tulajdonképpen egybeesik az eredeti célokkal. Vagyis csak az történik ebben az esetben, hogy az öngondoskodásra egy formában (nyugdíjmegtakarítás) félretett pénzt az öngondoskodás egy másik formájára (bérlakás-vásárlás) mozgathatjuk át az állam támogatásával (adó- vagy közteher-mentességgel). Kérdés ugyanakkor, hogy ezzel segíti-e az állam a lakhatási válság megoldását – ahogyan az is, hogy volt-e egyáltalán ezzel az intézkedéssel ilyen célja.