• Magyarországon az emberek többsége a saját házában vagy lakásában él.
• Erre vágynak azok a fiatalok is, akik kényszerűségből albérletben laknak, és hosszú távon sincs esélyük ingatlant venni. Ők alkotják a bérlői generációt.
• Sokan közülük nem számíthatnak sem a családjuk, sem az állam segítségére, miközben az albérletpiacon farkastörvények uralkodnak.
• Új lakástörvény és szolidárisabb állami támogatások nélkül ez nem is fog megváltozni.

Ha a magyarok házról, lakásról gondolkoznak, elsősorban még mindig a saját tulajdonban hisznek. Közben viszont - más országokhoz hasonlóan - itthon is erősödik a

bérlői generáció.Azok a fiatalok tartoznak ide, akik egyre nagyobb arányban élnek bérelt lakásban, és elképzelhető, hogy közép- vagy hosszútávon sem vesznek sajátot. A KSH adatai szerint 2000-ben még csak a 35 év alattiak 10 százaléka, tizenöt évvel később pedig már a 30 százaléka lakott albérletben.

Bizonyos esetekben ez pusztán kényelmi döntés, akár azért, mert az ember élvezi, hogy könnyen költözhet egyik helyről a másikra, akár azért, mert így félre tud tenni más dolgokra. Ugyanakkor sokan vannak, akik családi támogatás híján képtelenek saját lakást venni, hiába lenne ez a vágyuk. Ők kényszerűségből ragadnak az albérletekben, amiért hónapról hónapra óriási összegeket kell fizetniük. Még nehezebb helyzetbe hozza őket, hogy az állam elsősorban a jobb helyzetűekre szabta a családtámogatási rendszert, miközben alig szabályozza a magánbérlakás-piacot.

Szerdán mutatták be a Habitat for Humanity éves lakhatási jelentésének első fejezetét, ami arról szól, mivel szembesülnek manapság a lakáspiacra kilépő fiatalok.

Aki szegényebb családból jön, ne nagyon álmodjon saját lakásról

Ahhoz, hogy fiatalként az ember saját lakáshoz jusson, jó eséllyel családi segítségre is szüksége van. Ez mindig így volt, de a Habitat szerint a 2008-as gazdasági világválság óta különösen, hiszen a kieső hitelek helyébe részben a családi támogatás lépett.

Ezt támasztja alá, hogy 2005 és 2008 közt a lakást vásárló háztartások 26, 2009 és 2015 között pedig a 33 százaléka vett igénybe családi segítséget. Ez különösen igaz a 35 év alatti fiatalokra, akik 2005 és 2015 közt 40 százalékban kaptak támogatást a rokonoktól. Ez azt jelenti, hogy az átlagosan 10,8 milliós lakás árából 4,7 millió miatt nem kellett fájjon a fejük. Mások ezt hitelfelvétellel próbálták kompenzálni, és átlagosan egymillió forinttal alacsonyabb értékű lakáshoz jutottak.

Vagyis akik rosszabb helyzetű családból jönnek, kénytelenek lejjebb adni az igényeikből, és rosszabb állapotú, kedvezőtlenebb elhelyezkedésű, kisebb lakással kell beérniük.

Egy tavaly megjelent felmérés szerint a 25-35 éves fiatalok többsége lakáscélú vagy más megtakarításból, valamint családi támogatásból képzeli el az első lakásvásárlást. Csakhogy a magyar háztartásoknak kis része rendelkezik lakáscélú megtakarítással, 2015-ben 12 százalékot tettek ki. Ők többnyire jobb helyzetűek voltak, negyedrészben a leggazdagabb tíz százalékba tartoztak, és sokan befektetési célból, vagy a gyereküknek vettek lakást.

Segít az állam, ha nem vagy rászoruló

Ezeket az egyenlőtlenségeket csak súlyosbítja az állami támogatási rendszer, ami főleg a Családi Otthonteremtési Kedvezményre (CSOK) épít. Ez különösen így van, mióta tavaly rekordgyorsasággal megszüntették a lakástakarék-pénztárak állami támogatását.

A CSOK nagyobb összegeket juttat a kedvezőbb helyzetű háztartásoknak, és egyáltalán nem koncentrál a rászorulókra, ami a 2018-as és 2019-es változtatások óta még inkább igaz:

• megemelték a hitelkeret és a használt lakások felső értékhatárát,

• eltörölték a meglevő ingatlantulajdonra vonatkozó korlátozásokat, és

• megmaradtak, vagy akár szigorodtak is a rosszabb helyzetű háztartásokat kizáró szabályok. A munkanélküliek, a közmunkások és a feketemunkából élők teljesen kiszorulnak a támogatási rendszerből, függetlenül attól, hogy hány gyerekük van.

Az idén nyáron indult falusi CSOK feltételei is szigorodtak: kétszer olyan hosszú, folyamatos társadalombiztosítási jogviszonyt kell igazolni. Ezt a támogatást csakis fogyó népességű kistelepüléseken lehet igénybe venni, ami a Habitat szerint azt eredményezi, hogy a fiatalok az alacsonyabb ingatlanárak miatt olyan helyekre kényszerülnek, ahol nincsenek se jó intézmények, se szolgáltatások, se munkahelyek.

A CSOK-ból akkor lehet igazán magas összeget kapni, ha az ember beígér néhány gyereket. A Pénzügyminisztérium adatai szerint

tavaly októberig 45 ezer gyereket vállaltak előre.

Szabadulnának az albérletből, de nem sikerül nekik

Akik nem tudnak élni ezekkel a lehetőségekkel, jó eséllyel albérletben, vagy a szüleiknél maradnak. A Magyar Tudományos Akadémia (MTA) kutatói 2017-2018-ban vizsgálták budapesti fiatalok lakáshelyzetét. Ebből kiderült, hogy a 18-35 évesek 23,8 százaléka élt albérletben, 72,8 százaléka pedig tulajdonosként vagy egy tulajdonos családtagjaként (a többiek szívességi lakáshasználók voltak). Az Eurostat adatai szerint a fiatalok 60 százaléka él a szüleivel:

Az MTA kutatásában

az albérletben élők kétharmada mondta, hogy csak azért nem lakik saját lakásban, mert nem engedheti meg magának.A többség tervezi is a lakásvásárlást, de egyáltalán nem biztos benne, hogy ez sikerülni fog. Közben az albérletek egyre drágábbak, 2010 és 2016 között átlagosan 75 százalékkal nőttek, 1248-Ft/m²-ről 2183 Ft/m²-re. Nem véletlen, hogy a bizonytalanság, a rossz lakásminőség és a zsúfoltság mellett az MTA kutatásában is erre panaszkodtak a legtöbben.

Az egyre növekvő bérlői generáció tagjai közben egy sor más nehézséggel szembesülnek:

• az önkormányzati bérlakásszektornak jóformán nincs szerepe a fiatalok lakhatásában,
• csak Budapesten 35 ezer kollégiumi férőhely hiányzik, pedig ez pont a szegényebb családok gyerekeinek lenne jó megoldás,
• a kormány megszüntette a lakásfenntartási támogatást, a helyette bevezetett települési támogatás pedig kevesebb emberhez jut el,
• a tulajdonosok nem szívesen adják ki a lakásukat kockázatosnak ítélt bérlőknek, például kisgyerekes családoknak. Kérdés, mi lesz így velük hosszú távon.

Még nehezebb helyzetben vannak azok a kifejezetten szegény fiatalok, akik végképp nem tudják kigazdálkodni az albérleti díjakat. Ők sokszor magánlakásokban, panziókban vagy munkásszállókon bérelnek szobát vagy ágyat, de egyre többen ragadnak bent a szociális ellátórendszerben.

A családok átmeneti otthonaiban például egyre gyakrabban előfordul, hogy ideiglenesen segítségre szoruló családok helyett olyanokat kell fogadniuk, akik egyszerűen képtelenek kifizetni egy albérletet. Vannak, akik hosszú távon is ilyen, átmenetinek szánt intézményekben ragadnak, miközben ezekben is kevés a férőhely.

A leginkább kiszolgáltatottak sokszor uzsoraalbérletekbe kényszerülnek: irreálisan sokat fizetnek egy rossz minőségű szobáért vagy ágyért, de még mindig kevesebbet, mintha normális lakást bérelnének.

Új lakástörvény kellene

Ahhoz, hogy ez megváltozzon, a Habitat szerint egyrészt a CSOK-típusú támogatásoknak figyelniük kellene a szegényekre is, másrészt újra kellene szabályozni a magánbérleti piacot.

Utóbbiról a mostani jelentésben nem írnak részletesen, de 2020-ra készülnek egy átfogó javaslatcsomaggal, aminek néhány részletét már bemutatták egy szeptemberi konferencián. Szerintük a legnagyobb baj, hogy az 1993-ban elfogadott lakástörvény

• nem elég részletes, és túlságosan szabadon lehet értelmezni,
• túl sok mindent bíz a bérbeadók és a bérlők döntésére,
  
• semmivel sem motiválja a bérbeadókat, hogy egy-két évnél hosszabb időre adják ki a lakásukat, ami csak növeli a bizonytalanságot.

Ráadásul magas az adóelkerülés, sokszor szerződést sem kötnek, a bérlők pedig könnyen kiszolgáltatott helyzetben találják magukat. A két fél közti vitákat is csak drágán, polgári perben lehet rendezni. A Habitat kidolgozás alatt levő csomagja szerint ír mintára létre kellene hozni egy albérletes hatóságot, ami

• regisztrációra kötelezne minden hosszú távra szóló albérleti szerződést,
• előírna bizonyos elemeket, amiket kötelező lenne beépíteni a szerződésekbe (például egy minimális felmondási időt),
• egyértelművé tenné, hogy a bérbeadó feladata megőrizni a lakás értékét,
• mentesítené a személyi jövedelemadó alól azokat, akik három évnél hosszabb időre, vagy kisgyerekes családnak adják ki a lakásukat, illetve vállalják, hogy csak az infláció mértékében emelik a bérleti díjat,
• két hónapban maximálná a kauciót.

A Habitat for Humanity tavaly év végén már bemutatta a csomag egy korábbi változatát az Emberi Erőforrások Minisztériuma, a Pénzügyminisztérium és az Igazságügyi Minisztérium szakértőinek.

Szegfalvi Zsolt, a Habitat igazgatója szerint a minisztériumi főosztályokon nyitottak az ötleteikre, kérdés, hogy ez magasabb szinteken is így lesz-e. Mindenesetre idén novemberben újabb minisztériumi találkozókra készülnek, már egy kidolgozottabb javaslattal.