Nagyon beteg a magyar albérletpiac, de külföldi példák mutatják, hogyan lehetne könnyen segíteni rajta
2017 szeptember 15., 07:22
Mostantól az önkormányzat mondhatja meg, évi hány napra adható ki egy Airbnb-lakás
Elfogadta a parlament a rövidtávú lakáskiadást szabályozó törvénymódosítást, amit a piacot uraló amerikai internetes cég neve alapján sokat Airbnb-törvénynek neveztek. Hiába csaptak körülötte magasra az indulatok, a most elfogadott törvényben talán az a legérdekesebb, hogy
mit NEM szabályoz.
A rövid módosító szöveg a fogalmak definiálásán felül lényegében három dolgot mond ki:
- Aki rövid távra lakást akar kiadni, annak a kereskedelmi hatóságnál bejelentést kell tennie a szálláshely-üzemeltetésről.
- A szálláshely-szolgáltatás részletes feltételeit – kivéve az egyik legfontosabbat, hogy évente hány napra adható ki egy lakás – a kormány állapítja meg rendeletben.
- Azt, hogy legyen-e egyáltalán időkorlát, és ha igen, akkor mennyi, az önkormányzatok szabályozhatják rendeletben.
És ennyi.
A törvény annyit részletez még, hogy felsorolja, mik tartoznak a kormány által rendeletben megszabandó feltételek közé:
- a szálláshely-üzemeltetési bejelentés rendje és feltételei,
- a szálláshelyek nyilvántartásának személyes adatot nem tartalmazó adattartalma,
- a nyilvántartás vezetésére vonatkozó részletes eljárási szabályok,
- a szálláshely-szolgáltató tájékoztatási és adatszolgáltatási kötelezettségei,
- az adatszolgáltatás rendje,
- a kötelezettségek be nem tartásának szankciói.
Mindebből az is következik, hogy a törvény egyszerűen nem foglalkozik több olyan alapkérdéssel, amik az Airbnb szabályozásakor a világ sok részén jellemzően elő szoktak kerülni, sőt néhol döntő jelentőségűek.
Az egyik ilyen a több lakást kiadók kérdése. Egyáltalán nem mindegy ugyanis, hogy valaki egy lakást ad ki rövid távra, vagy többet, akár több tucatnyit is egy kerületben vagy környéken. Nyilvánvalóan egészen másképp hatnak mind a helyi lakáspiacra, mind a konkurens szállodákra és más szálláshelyekre.
Nem tesz különbséget a törvény aközött, aki az ingatlanban lakik és annak egy részét adja ki, illetve az iparszerű lakáskiadók között.
És nem foglalkozik egyáltalán olyasmikkel, hogy például a ház lakóinak teljes vagy részleges egyetértéséhez kösse az airbnb-ztetés lehetőségét.
Nincsenek benne olyan fogyasztóvédelmi jellegű megkötések sem, amik arra kényszerítenék a lakáskiadókat, hogy egy esetleges konfliktus – például zaj, lépcsőházba vizelés – esetén gyorsan reagáljanak a ház lakóinak panaszaira.
Nem magyar jelenség
A magyar kormány közel sincs egyedül azzal a szándékával a világon, hogy szabályozza a rövidtávú internetes lakáskiadást. A szabályozásba-korlátozásba három fő okból szoktak belevágni a kormányok és méginkább az önkormányzatok:
- Védeni igyekeznek a történelmi városközpontok lakóinak életminőségét és a lakáshoz jutási lehetőségeiket.
- A körön tágítva a szabályozással általában próbálnak javítani a nagyvárosi lakhatási körülményeken.
- Védeni próbálják a hagyományos szállodaipar pozícióit.
A magyar helyzet talán annyiban tér el az általánostól, hogy nálunk a törvénymódosítás indoklásaként az elmúlt napokban lényegében csak ez a harmadik szempont hangzott el, magyarán úgy tűnt, hogy kizárólag a fővárosi szállodások lobbizásának eredménye a törvényjavaslat. (A keddi parlamenti vitában aztán elkerültek a szociális szempontok is.) Ez azért érdekes, mert Európában és Amerikában, a jelenség által legjobban érintett két kontinensen jellemzően inkább a szociális-lakhatási szempont szokott az uralkodó lenni, mivel a világ számtalan nagyvárosában okoz ilyen gondokat az Airbnb: a jól jövedelmező lakáskiadás fölhúzza az albérletek árait, illetve az ingatlanárakat. A városközpontok környékén lakást kereső fiatalok, egyetemisták lehetőségeit gyakorlatilag lenullázta az Airbnb.
A hazai helyzetet érthetőbbé teszi, hogy a NER politikai-gazdasági elitje az utóbbi években igen komoly pozíciókat szerzett a budapesti, azon belül is a tágan értelmezett belvárosi minőségi szállodák és butikhotelek piacán, ideértve magát Tiborcz Istvánt, a miniszterelnök vejét. Akinek a felesége, Orbán Ráhel közben a magyar állam fő turisztikai szerve, Magyar Turisztikai Ügynökség hivatalos pozíció nélküli befolyásos háttértanácsadója. A NER-közeli szálláshelyek jellemzően az I., V., VI. és VII. kerületben találhatók. Az Andrássy úti, bérpalotákból átalakított butikhotelek közvetlen szonszédságában pedig olyan bérházak találhatók, amikben akár az összes lakást rövidtávú internetes bérbeadók szerezték meg. Vagyis egyes szállótulajdonosok közvetlen konkurenciaként élhetik meg a rövidtávú ingatlankiadókat, akik viszont kutatásokra hivatkozva azzal lobbiznak, hogy a valóságban nincs is akkora átfedés az ő ügyfeleik és a potenciális szálloda- és panziólakók között.
A hagyományos turista- és szállodaipar veszélyeztetése, mint említettem, azért nemcsak nálunk merül fel vádként. A szállodások rossz érzésein felül nincs azonban erős kutatási bizonyíték arra, hogy a netes lakáskiadás objektíve mekkora kárt okoz a szektornak. Arról viszont vannak hiteles adatok, hogy egyes, jelentős kiadó lakásállománnyal rendelkező amerikai városokban csökkent a szállodaipari álláshelyek száma és csökkentek a bérek is. Vagyis valamennyi hatása biztosan van a dolognak, ám annak mértéke egyelőre nem világos.
A kérdés most nyilván a koronavírus miatt vált élesebbé, hiszen töredékére csökkent a Budapestre érkező turisták száma, így a szállodások és a lakáskiadók egy nagy torta helyett egy aszott minyonon próbálnak osztozkodni.
A netes lakáskiadók legádázabb, drasztikus korlátozást vagy betiltást követelő ellenfelei a komoly turizmust vonzó nagyvárosok önkormányzatai szoktak lenni, tipikusan szociális alapon és a helyiek életminőségének védelmében. Ezt a témakört azért érdemes kettébontani, mert az egyik fele – az életminőséget érintő – talán objektívebben eldönthető, míg a szociális-lakásügyi vonatkozás sokkal átpolitizáltabb és gyakran ideológiai alapú.
Barcelona és Velence talán a legismertebb világpéldák arra, hogy egyes turistacélpontok lakossága akár tüntetésekkel és más radikális ellenlépésekkel fogadja azt a jelenséget, hogy a tömegturizmus miatt szó szerint kiszorulnak a saját élőhelyükről. A tiltakozók egyik fontos követelése szokott lenni a rövidtávú lakáskiadás korlátozása vagy teljes betiltása. Egyrészt azért, mert bizonyos negyedekben a sok airbnb-zésre átállított ingatlan miatt ténylegesen alig lehet hosszú távra lakást bérelni, másrészt azért, mert az Airbnb-s és hasonló ingatlanok bérlőinek egy része sokkal kevésbé kulturáltan viselkedik, mint mondjuk egy szállodai szoba bérlője.
A kiadó ingatlanok tulajdonosainak jellemző ellenérvei közé tartozik, hogy igazán sok airbnb-s lakás azokon a környékeken szokott megjelenni, ahol a hangos turistatömegek miatt eleve kevésbé komfortos élni, a helyiek ilyen réven viszont legalább bevételre tehetnek szert, az alkalmi lakásbérlők pedig nem bánják a zajt, hiszen éppen amiatt vesznek ki éppen ott lakást. Ez egyfelől részben nyilván igaz – gondoljunk a budapesti Mulatónegyed legforgalmasabb utcáira – másfelől számos kutatás mutatta ki, hogy az ilyen környékeken természetes módon nemcsak az ingatlanárak, de a bérleti díjak is emelkednek, így a környéken bérleményben lakók helyzetét valóban rontja a jelenség. Hogy a kérdés még összetettebb legyen, Magyarországon az emberek szokatlanul nagy része, konkrétan 90 százaléka lakik saját tulajdonú ingatlanban. Így nálunk az „elairbnb-sedett” környékek őslakóit kevés sújtja a lakbéremelkedés, viszont a tulajdonosok nyernek az ingatalanár-emelkedésen. A lakáspiacra való belépést – magyarán az ember első albérletének vagy lakásának megszerzését – viszont nyilván annál jobban nehezíti.
A zaj- és egyéb problémák viszont a környékbeli lakástulajdonosokat is sújtják. Ezeket ugyanakkor részletszabályozással elvileg kordában lehet tartani.
Ezért is érdekes, hogy a mostani magyar törvény kísérletet sem tett arra, hogy a kérdést megpróbálja rendezni.
A szabad lakáskiadás pártolói sok helyen érzik úgy, hogy a tömegturizmusból eredő általános problémákat próbálják rajtuk leverni, miközben azok túlnyomó részéért nem ők felelősek. Az mondjuk kétségbevonhatatlan tény, hogy már jóval az Airbnb típusú cégek megjelenése előtt léteztek olcsó fapados repülőjáratok és a tengerparti turistavárosokat tömegekkel elárasztó gigantikus turistahajók.
Az eggyel ideologikusabb téma az, hogy a rövidtávú lakáskiadás korlátozása települési szinten valóban növeli-e érezhetően lakosok lakóhelyhez jutási lehetőségeit, vagyis érdemben csökkenti-e a lakhatási válságot.
A szabályozást és a piaci folyamatokba való beavatkozást eleve jobban kedvelő önkormányzatok és a kormányok szerint igen, a szabad piacot jobban kedvelők szerint viszont a tiltás csak pótcselekvés, olcsó megoldás, ahelyett, hogy az önkormányzatok lakásépítési programokba fognának. Az sokszorosan kikutatott tény, hogy a rövidtávú bérlemények megjelenése mind a helyi ingatlanárakat, mint a bérleti díjakat felfelé hajtja. Márpedig egyes belső budapesti kerületekben a lakásállomány igen nagy része ilyen rövid távra kiadott lakás. Erzsébetvárosban durván háromezer, ami azt jelenti, hogy a kerület összes lakóingatlanjának nagyjából a tizede ilyen. Az összesnek, ideértve a stabilan lakottakat, vagyis az albérleti piacon forgóknak igen komoly százaléka. A szomszédos Terézvárosban a kétezret közelíti a számuk, azaz tizenöt ottani lakásból egy ilyen.
Ezt tekintve logikusnak tűnik, hogy a jelenség korlátozása vagy tiltása könnyíteni fogja a saját lakással nem rendelkező helyiek lakáshoz jutási lehetőségeit, hiszen potenciálisan több lakás adható ki hosszú távra, így olcsóbb lesz az albérlet.
Csakhogy ezt, tehát az albérleti piac bővítését más, hatékonyabb eszközökkel is el lehet érni. A Habitat for Humanity Magyarország nagy 444-es cikkben ismertetett tanulmánya szerint például a világon több helyen kifejezetten eredményesnek bizonyult a hosszú távú lakáskiadás vonzóbbá tétele különféle adókedvezményekkel.
Olaszországban például nem tiltással, hanem azzal ösztönzik a lakásuk piaci ár alatti kiadására a magántulajdonosokat, hogy az olcsóbb árért cserébe a bérbeadó adókedvezményeket kap: nincs éves regisztrációs díj, 30 százalékkal csökkenthető a bérbeadásból származó jövedelem adóalapja, és vannak települések, ahol az ingatlanadó is alacsonyabb. Az olasz rendszerben kedvezményt kap a bérlő is: bevételtől függően évi 230-460 euró adó-jóváírásra jogosultak a bérlők, hogy ezzel is ösztönözzék az albérletpiac kifehérítését.
A Habitat for Humanity általánosságban is azt találta, hogy az állam sok helyen teljesen kivonult az albérletpiacról és annak szabályozásából, így nálunk is. Vagyis szerintük sem önmagában a rövidtávú bérbadók hibájából annyira nehéz és költséges mondjuk Budapest belsőbb részein albérlethez jutni, hanem azért is, mert hiányzik az állami jelenlét, koncepció és felügyelet. A most elfogadott törvénymódosítás ezzel a fontos elemmel sem foglalkozik.
A netes lakáskiadás további problémás pontja az adózás. A jelenség megszületéskor rövid libertárius aranykor köszöntött be, amennyiben az érintett ingatlantulajdonosok egyáltalán nem fizettek semmilyen adót. Időközben ezt a részét rendezték: a törvényes rövid távú lakáskiadók évente 38 400 forint adót fizetnek szobánként, ehhez jön a 4 százalékos idegenforgalmi adó és 4 százalék turisztikai hozzájárulás. A probléma az, hogy sokan még mindig illegalitásban maradtak és nem jelentkeztek be a rendszerbe. Az ő megfogásuk leghatékonyabb útja nyilvánvalóan az, ha az Airbnb adatokat szolgáltat a nála regisztráltakról. A cég ezt természetesen vonakodik megtenni, de a 24.hu vonatkozó cikke szerint „nyugati példák azt jelzik, hogy ahol komoly nyomást helyeztek az Airbnb-re , ott együttműködött”. A probléma ezen vetülete elő sem került a parlamenti vitában és a törvény szövegében sem jelenik meg.
Összefoglalva: ahhoz képest, hogy a Fidesz-kormány milyen elánnal szokta átszabni egész szektorok szabályozását, a rövidtávú lakáskiadás esetében egyszerűen nem foglalkoztak a létező problémák túlnyomó többségével. Maga az elfogadott törvény lényegében egyetlen részterületre szűkíti le a kérdést: arra, hogy egy évben hány napra adható ki egy lakás rövidtávú bérleményként. Ennek megállapítását pedig az önkormányzatokra bízza. A többit egy leendő kormányrendelet fogja szabályozni, amin eszerint sok múlhat, arról azonban egyelőre semmit sem tudni.
Végül pedig egy konkrét példán az igencsak érintett VI. kerületén mérheted le, hogy mi várható Airbnb-fronton Budapesten.
444: A kerület tervezi-e egyáltalán bármilyen korlátozás bevezetését? Ha igen, jelenleg hány napban gondolkodnak?
Önkormányzat: Az Airbnb-biznisz haszna a tulajdonosokhoz áramlik, a költsége és a következményei – például zaj, parkolás, takarítás – viszont a kerületben élőket terheli. A lakáskiadásból a leggazdagabbak óriási hasznot húznak, miközben egy ápolói, pedagógusi fizetésből egy szobát sem lehet bérelni a folyamatosan emelkedő árak miatt. A korlátozás, az üzletág szabályozása elengedhetetlen annak érdekében, hogy enyhüljön a lakhatási válság, csökkenjen a túlzsúfoltság, és biztosítható legyen a kerületben élők nyugalma.
A szabályozás kialakításában szeretnénk és készek vagyunk együttműködni a Fővárossal és elsősorban a belvárosi kerületekkel. A törvénytervezetet tegnap ismertük meg, az egyeztetési folyamat a Főváros és a kerületek között már a héten elindul. Cél, hogy főként a legérintettebb belvárosi kerületek egységes szabályozás szerint dolgozzanak.
444: Az illegális airbnb-ztetőket legkönnyebben a cég együttműködésével lehetne kiszűrni. Kezdeményeztek-e vagy tervenek-e tárgyalni az AirBnb-vel erről?
Önkormányzat: Terézvárosban Soproni Tamás polgármester már a hivatalba lépését követően felvette a kapcsolatot az Airbnb képviselőivel. Azt kérte, hogy csak azokat a szállásadókat engedjék regisztrálni online felületükön, akik rendelkeznek már a lakóközösségük és az önkormányzat hozzájárulásával. Az Airbnb képviselői elzárkóztak ez elől, azaz a nyomonkövetés, az iparág kifehérítése, az adófizetés követhetősége elől. Bízunk benne, hogy az új korlátozási lehetőségek hatására nyitottabbak lesznek az együttműködésre.
444: A kerületükben hány bejelentett Airbnb-lakás illetve lakáskiadó található? Van esetleg becslésük arról, hogy ezen felül hány illegális lehet még? Mi a véleményük a több lakást is kiadókról? Őket hogyan szabályoznák?
Önkormányzat: A bejelentett szálláshelyek száma Terézvárosban kategóriánként a következő: szálloda 27, magánszálláshely 471, közösségi szálláshely 23, egyéb szálláshely 1363.
Arról nincs külön nyilvántartás, hogy ebből mennyi az Airbnb-lakás. Az illegális lakáskiadások számát nehéz megbecsülni, és még nehezebb ellenőrizni, felszámolni ezeket, ehhez az önkormányzat önmagában kevés. Sajtóinformációk szerint Terézvárosban minden tizenötödik lakást Airbnb-n adnak ki, a tulajdonosok közül sokan nemcsak egy, hanem több lakást adnak bérbe. Sajnos az új szabályozás kísérletet sem tesz a szektor kifehérítésére.