Nagyon beteg a magyar albérletpiac, de külföldi példák mutatják, hogyan lehetne könnyen segíteni rajta

Ha az ember nem ferencvárosi fideszes képviselő rokona vagy ismerőse, akkor az utóbbi években bizony egyre nehezebben tud lakáshoz jutni Magyarországon. Nem csak vásárlásról van szó: ott, ahol ma jó munkahelyek vagy normális iskolák vannak, családi segítség nélkül egy fiatalnak lehetetlen saját ingatlanhoz jutnia. 

Önmagában ez még nem lenne rendkívüli, sok országban van így. A gondok ott kezdődnek, hogy Magyarországon nagyon szűkösek a saját vásárláson túli alternatívák. 

Hasonlóan a legtöbb környékbeli országhoz, Magyarországon is nagyon magas a saját lakásban elők aránya: a magyar lakosság 90 százaléka saját tulajdonú ingatlanban él. És bár ez az adat elsőre még jól is hangozhat, valójában sokak számára súlyos terhet, és nem biztos alapot jelent. Ezeknek a saját ingatlanoknak egy jelentős hányada van olyan településen, ahonnan a tulajdonos munka vagy iskola miatt már költözne tovább, de eladhatatlan az ingatlana. 

Probléma az is, hogy a szűkebb becslések szerint is több százezren élnek rossz minőségű otthonokban, és sokan küzdenek azzal, hogy mivel nincs megfelelő keresetük, nem hitelképesek, azonban az állam a saját lakás megvásárlásán kívül más módját nem támogatja az otthonteremtésnek. Ismerni bőven arról is történeteket, hogy valakiből úgy lesz hajléktalan, hogy válás után elveszítette a lakhatást. És a problémákat még hosszan lehetne sorolni. 

Ezekre a problémákra reflektálva indított tavaly kampányt a Habitat for Humanity Magyarország, amiről most egy honlapjukról is elérhető kötetben foglalták össze a legfontosabb tanulságokat és vetettek fel könnyen megléphető beavatkozási lehetőségeket is. 

Évről évre rosszabb a helyzet

A Habitat kutatóinak egyik fő megállapítása, hogy a legtöbb lakhatással kapcsolatban felmerülő problémára megoldást jelenthetne egy jól szabályzott albérletpiac, ami kiegészülne egy szociális bérlakásrendszerrel. 

A kilencvenes évek komoly privatizációs hulláma után az állam mintha úgy érezte volna, nincs többé dolga az albérletpiacon. A magánalbérletek kiadása ma alulszabályzott, rengeteg az informális-fekete megállapodás, a lakhatásukat féltő bérlők sokszor ki vannak szolgáltatva a főbérlőknek. 

A helyzet már a kilencvenes évektől kezdve problémás volt, de az elmúlt évek komoly romlást hoztak. Elsősorban az albérletárak elszabadulása miatt. A kutatásban a jofogas.hu hat évet lefedő, több százezer hirdetést tartalmazó adatbázisát tekintve azt találták, hogy 

2011 és 2016 között országosan 87 százalékkal, Budapesten pedig több mint duplájukra emelkedtek az albérletárak. 

Az áremelkedésekhez számos tényező hozzájárult. Kezdetben sokat számított, hogy a munkalehetőségek egyre inkább a városokba koncentrálódtak, ezért megindult a belföldi migráció, majd a kétezres évektől kezdve megfigyelhető volt, milyen meredeken nőtt az egyetemi városokban tanuló külföldi vendéghallgatók száma, akik megjelenése szintén drágította és szűkítette az albérletpiacot. Majd megjelentek a spekulatív célból lakást vásárló befektetők, akik inkább üresen tartják az ingatlanokat, majd utolsó pofonként jött az Airbnb-robbanás:

Fotó: Habitat

De a szűk piacon túl az is problémát jelent, hogy akinek sikerül lakást kivennie, sokszor szintén nehéz helyzetben találja magát. A lakáskiadásra vonatkozó törvények a bérlőt és a tulajdonost egyenrangú, együttműködő félként kezelik, pedig ez a valóságban nincs így, viszonyuk erősen aránytalan. Ahogy a tanulmány fogalmaz: 

„A tulajdonos szabadon megválaszthatja bérlőjét, annak fel is mondhat és akár úgy is dönthet, hogy nem köt szerződést a bérlővel, aki így fizet ugyan lakbért, de a lakásban jogcím nélkül lakik. A lakástulajdonos kockázata a legrosszabb esetben is az, hogy anyagi kár éri, például mert a bérlő kárt okoz a lakásban vagy nem fizeti meg a lakbért. A bérlő ezzel szemben sokkal kiszolgáltatottabb helyzetben van, hiszen a bérlőnek egyik legalapvetőbb szükséglete, a lakhatása forog kockán, ha nem talál bérlakást vagy elveszíti már meglévő bérlakását, felmondás esetén neki kell költöznie és ezzel változtatnia az életvitelén. Ezért hozott Magyarország és Európa számos további országa már az első világháború óta a bérlők lakhatását védő rendelkezéseket.” 

Probléma az is, hogy a jelenlegi rendszer a rövidtávú bérlésnek kedvez, semmi nem ösztönzi arra a főbérlőket, hogy határozatlan időre, több évre szóló szerződéseket kössenek. Ráadásul ha mégis születnek ilyen szerződések, a felmondási idő ugyanúgy másfél hónap, mint a rövidtávú szerződések esetén, ami szintén elég kiszámíthatatlanná teszi a hosszútávú bérlést, mint lehetőséget. 

Az is gond, hogy nincs mód gyors vitarendezésre: vitás helyzetben még mindig a bíróság marad egyedüli megoldásként, és mivel jellemzően kis értékű ügyekről van szó, ez valójában senkinek nem érdeke. 

Jó gyakorlatok Európából

A kötetben a szerzők bemutatnak több olyan nyugat-európai gyakorlatot, melyek érdemben tudtak javítani a helyi albérletpiac állapotán. Ezek nem feltétlenül radikális beavatkozást jelentenek, sokszor csak pár apróbb ösztönző, ami segít élhetőbbé tenni a szektort. Mi itt csak röviden szemezgetünk belőlük, de a tanulmányban részletesen is lehet olvasni róluk. 

  • Vitarendezés Írországban

Számos nyugat-európai országban működnek különféle alternatív vitarendezési lehetőségek, melyek a konfliktusos ügyeket segítenek megoldani bérlő és tulajdonos között, hogy ne kelljen ezekkel bírósághoz fordulniuk. 

Írországban egy külön közigazgatási szerv látja el ezt a feladatot. Többek között tájékoztatják a két felet a különféle jogszabályi lehetőségekről, viták esetén segítenek közvetíteni, keresik a kompromisszumos megoldásokat. Felmérések szerint a lépéseknek köszönhetően jelentősen csökkent a vitarendezések átlagos ideje, és a szakértők szerint a hasonló jogszabályi módosításoknak is tulajdonítható, hogy az elmúlt 25 évben megduplázódott a magánbérlakás-állomány Írországban. 

  • Adózási ösztönzők Olaszországban

Szintén több országban előforduló kísérlet, hogy az állam olyan adótörvényeket alkot, mellyel a lakástulajdonosokat arra ösztönzik, hogy hosszú távra és a piaci árnál olcsóbban adják ki a lakásaikat. 

A kötetben Olaszországból hoznak példát ilyen rendszerre: 1998 óta vannak érvényben olyan adóösztönzők, melyek arra biztatják a tulajokat, hogy a piaci árnál olcsóbban adják ki a lakásukat. A tulajdonos maga választhat a szabályozott és a szabad piaci lakbérek között. A szabályozott lakbért három szereplő, az önkormányzat, a bérbeadók érdekképviseleti szervezete, illetve a bérlők érdekképviseleti szervezete állapítja meg közösen, és azok jellemzően 10-20 százalékkal olcsóbbak a piaci lakbéreknél.

Az olcsóbb árért cserébe a bérbeadó adókedvezményeket kap: nincs éves regisztrációs díj, 30 százalékkal csökkenthető a bérbeadásból származó jövedelem adóalapja, és vannak települések, ahol az ingatlanadó is alacsonyabb. Az olasz rendszerben kedvezményt kap a bérlő is: bevételtől függően évi 230-460 euró adó-jóváírásra jogosultak a bérlők, hogy ezzel is ösztönözzék az albérletpiac kifehérítését. Külön kedvezmények járnak az egyetemistáknak, és azoknak a munkavállalóknak is, akiknek egy új munkahely miatt kellett más városba költözniük. 

  • Holland nonprofit lakástársaságok

Számos ország küzd azzal a problémával, hogy a nagyvárosokban nem áll rendelkezésre megfelelő mennyiségű szociális bérlakás, azaz olyan otthonok, melyek a piaci árakat megfizetni nem tudó háztartásoknak kínálnak lakhatást. 

Erre a problémára jelentek meg megoldásként a nonprofit lakástársaságok, melyek az államtól függetlenül, de jelentős állami támogatással működve, erős társadalmi missziót felvállalva, nonprofit alapon kínálnak lakhatást. Ezeknek számtalan formája létezik, egy gyakori verzióban a társaság lakásállományának egy részét a piaci árnál drágábban adják ki a bérlőknek, a befolyó összegből pedig tudják fenntartani a rendszert, melyben a többi lakást nyomott áron adják oda rászorulóknak. Ahol sok évtizede működnek ilyen modellek, ott sokszor olyan nonprofit lakáspiac alakult ki, ami a piaci versenyzők áraira is hatással tudott lenni. 

A legkomolyabb ilyen rendszer Hollandiában épült ki, ahol a teljes lakásállomány több mint 30 százalékát kezelik ilyen társaságok. Az ötvenes évektől kezdve erőteljes állami támogatásoknak köszönhetően tudtak terjedni, a kilencvenes évekre pedig gyakorlatilag felszámolták a lakáshiányt az országban. Ekkor az állam fokozatosan elkezdett kivonulni a működésükből, de a kétezres években újra bele kellett nyúlni a szabályozásba, mivel a holland és a svéd integrált lakáspiac állami támogatása az Európai Bizottság ítélete szerint tiltott állami támogatásnak minősült, mivel nem csak rászoruló háztartásoknak nyújtottak lakhatást. 

A társaságok ezen kívül elég óvatlanul vettek fel hiteleket is, így megsínylették a 2008-as válságot is. Ezért 2015-től újra szoros állami felügyelet alá kerültek, és az Európai Bizottsággal megegyezve megszabták, hogy a társaságok a lakásaik 90 százalékát alacsony keresetű bérlőknek kötelesek kiadni. Ez komoly visszavágást jelent a jelenlegi szinthez képest, most a bérlők kétharmada nem tartozik ebbe a kategóriába. A tanulmány szerint nagy kérdés, hogy a társaságok képesek lesznek-e lakásállományuk 10 százalékának piaci alapú kiadásával megtermelni a működési költségeiket, vagy idővel újabb állami támogatásra szorulnak majd. 

Ezekre is lehetne építeni

Hasonló beavatkozási kísérleteket jelentenek még a kötetben szintén említett brit közösségi földalapok vagy a 2015-ben bevezetett, egyelőre meglehetősen vegyes megítélésű berlini lakbérfék is. Ezek sosem tökéletes eszközök, az esettanulmányokban mindig hangsúlyozzák a helyi kontextus fontosságát, és azt is, hogy mint minden közpolitikai beavatkozásnak, ezeknek is lehetnek hátulütői, lehetnek, akik könnyen kibúvót találnak az intézkedések alól. 

De az biztos, hogy ezekkel még mindig jobb kísérletezni, mint hagyni, hogy a helyi albérletpiacról teljesen kiszoruljanak az ott élő emberek. Számos város látta már ezt be mára, Barcelonától Berlinen át Londonig egymást érik a különféle intézkedések, melyekkel az Airbnb-t szorítanák vissza, a dzsentrifikációt lassítanák vagy a szociális lakhatás terjedését segítenék. 

A kutatás végére a Habitat munkatársai konkrét javaslatokat is összetettek, melyekkel már meg is keresték az illetékes minisztériumokat. A cél az volt, hogy olyan ötleteket vessenek fel, melyekkel a hazai magánbérlakás-szektort kiszámítható, megfizethető és hosszú távú lakhatást jelentő alternatívává alakítsák, miközben nem kell hozzá radikális lakáspolitikai fordulatot végrehajtani. 

Az egyik lépés egy normális vitarendezési fórum megteremtése lenne. Hogy a legkülönfélébb vitákban, kezdve a kauciótól az amortizációs ügyeken át a lakbéremelés mértékéig vagy a felmondási ügyekig legyen egy közvetítő fél, aki segít kompromisszumot keresni. De a Habitat kutatói szerint már az is egy jó irányba tett lépés lenne, ha a lakásbérlés szabályait sokkal egyértelműbbé tennék, összeszednék, mikor és hogy jár vissza a kaució, kinek milyen karbantartási kötelezettségei vannak és így tovább, mert már ettől is egy biztonságosabb és élhetőbb piac alakulhatna ki. 

Javasolják azt is, hogy itthon is jelenjenek meg olyan adózási ösztönzők, melyek egyrészt az albérletpiac kifehérítését, másrészt a hosszabb távú, olcsóbb bérbeadások terjedését segítenék. Németországban, Olaszországban és Spanyolországban is adókedvezményeket biztosítanak a szociálisan rászoruló bérlőknek és a számukra lakást kiadó tulajoknak. 

„Magyarországon jelenleg a magánbérlakás-szektorra nemcsak az hat rendkívül negatívan, hogy a drága és az olcsó, illetve a rövid és a hosszú távú lakáskiadás adóterhei megegyeznek, hanem hogy a lakások egyéb hasznosításai –turistaszállásként történő üzemeltetés vagy üresen tartás spekulációs céllal – adózási szempontból nagyon kedvezők.”

– írják a tanulmányban a szerzők, majd számos példát hoznak arra, más országokban milyen eszközökkel próbálják visszaszorítani az airbnbztetésre használt vagy spekulációs célból felvásárolt, majd üresen hagyott lakások terjedését. 

A tanulmány szerint első lépésként nem is büntetőeszközökkel kéne élni, hanem ösztönzőkkel kéne megpróbálni a tulajokat a váltásra: egy olyan adórendszer kéne, melyben a nagyvárosok lakástulajdonosai alacsonyabb adókulccsal adózhatnának, ha a lakásukat a település piaci átlagáránál alacsonyabb áron adnák ki. Az adókulcs tovább csökkenhetne azoknak, akik mindezt hosszútávú szerződés keretében teszik. További adókedvezmény járhatna azoknak, akik felújított lakást adnak bérbe, ezzel javítva a bérlakás-állomány állapotát. 

De hogy ez működhessen, a jelenleginél szigorúbb ellenőrzésre is szükség lenne, hiszen most eleve alig adózik valaki lakáskiadás után. A tanulmány szerint a tulajdonosok is jól járnának a kifehérítéssel, hiszen ugyan valamennyit adózniuk kéne, de a legális szerződésekkel csökkennének a kockázataik is. 

A harmadik javaslat a nonprofit lakástársaságok támogatásáról szól, amivel a jelenleg a legtöbb önkormányzat által alig fenntartott hazai szociális bérlakáspiacot lehetne megerősíteni. A külföldi példák azt mutatják, hogy egy működő modellhez kezdetben nagy léptékű állami támogatás kell, amiből a társaság összehozhat egy olyan lakásállományt, melyre később a fenntartását építheti. Hosszabb távon viszont ebből kinőhet egy olyan projekt, amely érdemben tud segíteni a rászoruló háztartások lakhatásának fenntartható megoldásában, megelőzve ezzel, hogy mondjuk ezek az emberek az utcára kerüljenek. 

A teljes tanulmány itt olvasható el. A címlapkép csak illusztráció, Bécsben készült, Michael Schuster (EPA/MTI) fotója.