A 2019-es év sem termett átfogó, kormányzati szintű, a leginkább rászorulókat támogató lakáspolitikát Magyarországon, pedig a lakhatási szegénység továbbra is a magyar társadalom egyik legkomolyabb problémája, országszerte nagyjából hárommillió embert érint. A 2020-ban az országra köszöntött koronavírus-járvány, és a nyomán érkező gazdasági visszaesés ráadásul megmutatták, milyen nehéz helyzetbe tudnak kerülni pillanatok alatt azok, akiknek megtakarítások nélkül, erejükön felül kell költeniük havonta a lakhatásukra, legyen az hiteltörlesztés, bérleti díj, vagy a közüzemi számlák fizetése.

Erről szól a Habitat for Humanity Magyarország legfrissebb lakhatási jelentése, amiben szakpolitikai elemzők veszik végig,

• hogyan alakultak 2019/2020-ban a kormány lakhatásra fordított kiadásai, és milyen lakáspolitikai döntések születtek,
• mekkora terhet jelent a magyar háztartásoknak a megfelelő lakhatás megteremtése,
• milyen a hazai lakás- és albérletpiac szerkezete,
• milyen állapotban van a hazai lakásállomány,
• és milyen esélyei vannak az önálló lakhatásra a fogyatékossággal élő embereknek?

Szociális helyett demográfiai célok szolgálatában a lakáspolitika

A központi költségvetésből 2012 óta még soha nem fordított annyi pénzt a kormány lakhatás támogatási célokra, mint 2020-ban. A Habitat for Humanity összesítéséből látszik, hogy ennek a költésnek a nagy része nem szociálisan célzott támogatás, hanem olyan családpolitikai eszközök csúcsra járatásából származik, mint a családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK), vagy a 2018-ban megszüntetett, de még kifutó állami lakástakarék-támogatás.

Az ilyen, jellemzően a hitelképes, tehát stabilabb jövedelmű háztarzásokat segítő lakhatási támogatások 290 milliárd forintot, míg a kifejezetten rászorultsági alapon célzott támogatások csak 28 milliárd forintot tettek ki a 2020-as költségvetésből.

Az előbbi kategóriába tartozó eszközökkel, és még a szabad felhasználású, de legtöbbször lakáscélra használt babaváró hitellel is csak az a probléma a Habitat elemzése szerint, hogy az igénylésük feltételei: a hitelképesség vagy a több éves biztosított státusz, eleve kizárják a legszegényebb, lakhatási gondokkal leginkább küzdő családokat a támogatottak köréből.

A jelentés szerint az elmúlt évben arra sem fordított kellő figyelmet a kormány, hogy a hazai ingatlanállomány megfizethető lakásokkal bővüljön. A rozsdaövezeti területeken tervezett újlakás-építésekre bevezetett alacsonyabb, 5 százalékos áfakulcs a Habitat szerint külön ösztönzők nélkül, önmagában nem fog elérhető és megfizethető lakások épüléséhez vezetni. „A nemzetközi tapasztalatok alapján kétséges, hogy a beruházók megfizethető lakások építése mellett döntenének, a jövedelmezőbb, magasabb összegért értékesíthető ingatlanok helyett” - írják.

Az egyetlen, ebbe az irányba ható jelentős lépés annak a bevezetése volt, hogy 2020. augusztus 1-jétől a települései önkormányzatok saját hatáskörben határozhatják meg, a magánszálláshelyeken évente hány napra lehet kiadni a szobákat és az ágyakat. Az AirBnB-n keresztüli turisztikai célú lakáskiadásra célzott szabályozás hosszabb távon megfizethetőbb albérletárakhoz vezethet elsősorban a budapesti albérletpiacon, ahogyan arról hosszabb cikkünkben mi is írtunk.

A megfizethetőbb lakhatás irányába hathatna, ha a nem piaci logika szerint működő önkormányzatok bővítenék a lakásállományaikat. Ennek azonban inkább az ellenkezője látszik: 2019-ben tovább csökkent, 105 ezer lakásra apadt az önkormányzati bérlakások száma a hazai lakásállományban, az egész országban mindössze 120 új önkormányzati lakás épült.

Eladósodás személyi kölcsönnel

A megfizethetőségi problémák legfőbb oka, hogy a lakosság jövedelméhez képest aránytalanul nagyobb mértékben emelkedtek az elmúlt 5-7 évben a hazai ingatlanárak, az MNB adatai alapján 2008 és 2019 között 133 százalékkal.

A lakhatási költségek emiatt továbbra is az egyik legnagyobb tételt jelentik a magyar háztartások havi kiadásai között. Minél alacsonyabb egy háztartás jövedelme, jellemzően annál nagyobbat.

Hogy közülük egyre többen „fizetőképességük határán billegnek” annak csak egyik jele a közüzemi díj- vagy hitelfizetési elmaradások növekvő száma. Ilyen jel lehet a különböző személy kölcsönök egyre gyakoribb felvétele is. A Magyar Nemzeti Bank statisztikái szerint 2019. IV. negyedévében több, mint háromszor annyi új személyi kölcsön szerződés jött létre, mint amennyi új lakáshitel-szerződés. Ez azonban nem csak a szabad felhasználású babaváró hitel bevezetésének köszönhető. Az új hitelszerződések között bőven megjelennek az úgynevezett „nembanki pénzügyi vállalatoknál” (például a Provident vagy a Cofidis) felvett személyi kölcsönök is.

A késedelmes személyi kölcsönök kétharmadát ezek a jellemzően magas kamatra adott, könnyebben hozzáférhető hitelek adják, amikhez a banki hitelpiacról jellemzően kiszoruló, bizonytalan jövedelemmel rendelkező szegényebb rétegek is könnyebben hozzáférnek.

Ezekről a hitelekről felmérésekből és terepi tapasztalatokból tudható, hogy általában jövedelmet pótolnak ki: használják őket váratlan kiadások fedezésére, és számos lakhatással kapcsolatos költséget (rezsihátralékok kifizetése, kaució) is fedeznek belőle. A személyi kölcsönökben való eladósodás így szorosan kapcsolódik a lakhatás megfizethetetlenségéhez - hangsúlyozza a jelentés.

Befektetők uralma

Az egész megfizethetőségi probléma eredője, hogy a lakhatásszektorban világszerte egyre inkább a piaci logika érvényesül, amiben nem szempont a megfizethető lakhatás biztosítása lehető legszélesebb társadalmi rétegek számára.

Ez a helyzet Magyarországon is, ahol a 2019-ben lebonyolított lakásvásárlások legnagyobb hányada, 40 százaléka befektetési céllal történt, a vásárolt lakás egyetlen funkciója, hogy önmagában bevételt generáljon a tulajdonosának.

A befektetők között magánszemélyek vállalkozások is vannak, és persze mindkét szereplő a profitmaximalizálás miatt elsősorban (felső-) középosztálybeli kereslet számára próbálja értékesíteni az ingatlanokat.

Ennek a globális trendnek, a lakhatás „financializációjának”, leginkább állami beavatkozás szabhat gátat. A magyar állam például állampapírok kibocsájtásával, esetleg a befektetési célú ingatlanvásárlás költségeinek növelésével ösztönözhetné, hogy a jelenleg legjobban jövedelmező lakáspiac helyett inkább más szektorban realizálódjanak lakossági és vállalati befektetések.

Annak ösztönzésén is volna még mit dolgozni, hogy a befektetési céllal vásárolt ingatlanokat lehetőleg hosszú távú bérbe adásra használják a tulajdonosaik. A nagyobb városokban, elsősorban Budapesten pedig érdemes volna növelni a közösségi, önkormányzati, vagy állami tulajdonú lakások arányát, amik esetében „a megfizethetőségi és szociális szempontok a jelenleginél erősebben tudnak érvényesülni” - javasolja a Habitat for Humanity.

A legszegényebbeknek fabatkát sem ér a rezsicsökkentés

A járványügyi veszélyhelyzet elején meghozott intézkedések: a kilakoltatási moratórium, vagy a közművek tartozások miatti kikapcsolásának felfüggesztése megakadályozták, hogy a gazdaság leállása miatt jövedelmüket vesztett háztartások elveszítsék a lakhatásukat, vagy áram, gáz és víz nélkül maradjanak.

Ez azonban hosszú távon nem szünteti meg a 2019/20-ban is fennálló problémát, hogy a magyar lakosság nagyjából tíz százaléka nem, vagy csak súlyos áldozatok árán képes megfizetni „a fűtés vagy más energiaszolgáltatások olyan szintjét, ami tisztességes életminőséghez szükséges”.

Ez az energiaszegénység jelensége, amivel már a 444 is több alkalommal foglalkozott, okai pedig sokfélék:

• a háztartás jövedelmi szintje,
• az energiahordozók ára,
• és a lakás állapota: felszereltsége és energiahatékonysági jellemzői

együttesen határozzák meg, hogy valaki képes lesz-e biztosítani otthona energiaellátását.

A legnagyobb problémát a magyarországi lakásállomány elavultsága jelenti: a lakóépületek tipikusan rossz energiahatékonyságúak, emiatt kifűtésük sokba kerül, és magas széndioxid-kibocsájtással jár.

2019-ben a lakások 40 százalékát még mindig szilárd tüzelőanyaggal (fával, szénnel vagy brikettel) fűtötték, a falvakban, községekben pedig még nagyobb arányban, 75 százalékban fűtenek ilyen anyagokkal.

A szilárd tüzelőanyaggal fűtők jellemzően a szegényebb jövedelmi rétegekből kerülnek ki, ezért is nagy probléma, hogy miközben a rezsicsökkentés stabilan tartja a gáz árát, a tűzifa ára 2016 óta folyamatosan, gyorsuló mértékben növekszik Magyarországon. Ennek köszönhetően a lakosság egyre nagyobb része tér át a széntüzeléses fűtésre, persze a legolcsóbb, és leginkább környezetszennyező lignitet, barnakőszenet részesítve előnyben.

A szén, mint fűtőanyag ráadásul 2014-ben megjelent az önkormányzati szinten megszervezett szociális tüzelő programban is, az északkelet-magyarországi, vagy dél-dunántúli szegényebb településeken jellemzően ezt osztják szét szociális tüzelő címén a rászoruló lakosság között. A Habitat for Humanity és más civil szervezetek tavaly télen kampányba is kezdtek, hogy a kormány gondoskodjon a lignit kivezetéséről a lakossági tüzelőanyagok piacáról, de úgy, hogy ezzel ne tolja még inkább az ingyen elérhető, de még durvábban egészségkárosító hulladék elégetése felé a legszegényebbeket. A Habitat ezzel együtt javasolja, hogy induljon széles rétegek számára elérhető kályha- és kéménycsere program a lakossági fűtési rendszerek korszerűsítésére.

A teljes lakhatási jelentés itt olvasható.