Az ingatlanvásárlás eddig is komoly vállalás volt, napjainkban pedig fokozott kihívást jelent és nem csak a lakásárak emelkedése miatt. Az inflációra reagáló folyamatos jegybanki kamatemelések a lakáshitelek költségére is rányomják bélyegüket. A jelen bizonytalan gazdasági helyzetben pedig a kockázatkerülő banki magatartás miatt a hitelek feltételei is szigorodnak. A Bankmonitor szakértői összegyűjtötték, milyen feltételekkel találkozhatsz, ha lakásvásárlásra adod a fejed 2022-ben.

Jelentősen drágultak az ingatlanok az elmúlt években, amihez köze volt a számos otthonteremtési támogatás megjelenésének is. Emellett az alapanyag- és nyersanyagárak is drasztikus mértékben emelkedtek, nem is beszélve a szakemberek munkadíjáról.

A szomszédban dúló háborús helyzetre reagálva a lakásárak lehetséges csökkenéséről korábbi cikkünkben írtunk, ugyanakkor ez nem rohamtempóban látszik közeledni. A lakáshitelek kamatemelkedése viszont már a nyakunkon van, a Bankmonitor lakáshitel kalkulátora szerint például egy 20 millió forint összegű, 20 éves futamidejű ingatlanvásárlási kölcsön kamata 1,1-2,4 százalékkal emelkedett egy év alatt. Egy éve egy végig fix lakásvásárlási hitel törlesztőrészlete nagyságrendileg havi 15 ezer forinttal lett volna olcsóbb, mintha ugyanezt a kölcsönt ma igényeljük.

Sokakban felmerül tehát a kérdés, megéri-e kivárni az esetleges lakásárcsökkenést, ha ezzel egyidejűleg a kölcsönök kamata a közeljövőben érdemben emelkedni fog. Figyelembe véve azt is, hogy a jelen gazdasági helyzet hatására az egyre szigorúbb banki eljárásrenddel és az elszálló inflációval is számolni kell a döntésnél.

Cikkünkben összegyűjtöttük a lakásvásárlási hitelek általános értelemben vett aktuális feltételeit, amelyekkel felvértezve könnyebb és gördülékenyebb lehet a folyamat, ha most vágnál bele az otthonteremtésbe.

A lakásvásárlási hitel legfontosabb ismérvei

Mindannyian vágyunk saját otthonra, ami menedékünk, a családi események színtere és ahová hazatérhetünk egy kimerítő munkanap után. Sajnos a legtöbbünknek nincs lehetősége kizárólag saját megtakarításból finanszírozni az otthon megvásárlását. Erre lehet remek alternatíva egy lakásvásárlási hitel igénylése.

Ha lakásvásárlási kölcsönt igénylünk, számításba kell vennünk a jelzáloghitelek feltételeit és ismérveit, hiszen minden lakáscélú hitel jelzáloghitel. Így az ügylethez mindenképpen szükségünk lesz ingatlanfedezet bevonására és kellő mértékű önerőre.

Legtöbb esetben a fedezeti ingatlan a hitel céljául szolgáló lakás vagy ház. Az ingatlanfedezet mellett természetesen az igénylő jövedelmétől is függ, hogy mekkora hitelre lehet jogosult.

A maximálisan felvehető összeg az ingatlan piaci értékének legfeljebb 80 százalékáig terjedhet, ennek alapján 20 százalék önerő szükséges az igényléshez.

Azt ugyanakkor figyelembe kell vennünk, hogy a 80-20 százalékos arány a jogszabályi plafon, ennél egyes bankok szigorúbbak is lehetnek, vagyis a szakértők javaslata szerint érdemes legalább az ingatlan vételárának 30 százalékával készülni.

A napjainkban jellemző ingatlanárak miatt sokaknak a szükséges saját megtakarítás előteremtése is fejfájást okozhat. Ebben a helyzetben remek hír lehet, hogy a lakás vagy ház megvásárlásában illetve az önrész kifizetésében számos államilag támogatott megoldás is segíthet. Ilyenek lehetnek például:

• a Babaváró hitel

• a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK)

• a Falusi CSOK

• a CSOK-hoz, illetve a Falusi CSOK-hoz igényelhető kamattámogatott lakáshitel (CSOK+Hitel)

• és a Zöld hitel.

A lakásvásárlásra fordítható támogatási lehetőségek tárháza igen széles, ugyanakkor ha élni szeretnénk velük, alaposan járjunk utána az egyes konstrukciók feltételeinek, hiszen a kedvezményekért az igénylőknek más és más extra kötelezettséget, többletfeltételt kell vállalniuk.

Mindemellett remekül kiaknázható és kombinálható megoldásokról beszélünk. Ezek előnyei (sok esetben jóval kedvezőbb, fix kamatozás, vagy vissza nem térítendő támogatás) a piaci hitelek folyamatosan emelkedő kamatai miatt napról napra egyre komolyabban felértékelődik.

A kölcsön személyi feltételei

A lakáshitelek személyi feltételeiről 2022-ben is általánosságban tudunk beszélni, hiszen az egyes pénzintézetek saját hatáskörükben a jogszabályi előírásoknál szigorúbbak is lehetnek, és - a szomszédban zajló háború miatt - a közeljövőben akár további szigorításra lehet számítani. Ha azonban az alábbi feltételeknek megfelelünk, az már jó kiindulópont lehet a hitelkérelem benyújtásához:

Az igénylőnek cselekvőképesnek és legalább 18 évesnek kell lennie. Több pénzintézet viszont ennél csak idősebbeket hitelez, például van, ahol 20, vagy akár 25 év az alsó korhatár. Az életkori szabályok a felső határértékekre is kitérnek: az igénylő általában 70, 75 évnél nem lehet idősebb a hitel futamidejének lejártakor.

Fontos, hogy az igénylő ne szerepeljen aktív státusszal a KHR-ben (Központi Hitelinformációs Rendszer).

Alapvető elvárás a megfelelő mértékű, igazolható jövedelem megléte. A hitelképesség pozitív elbírálásához hozzá tartozik a jövedelem vizsgálata, amely egyrészről a Magyar Nemzeti Bank, másrészről az egyes bankok belső eljárásrendje alapján történik.

Az ügyfelek pénzügyi helyzetének vizsgálata elsődlegesen a Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató (JTM) segítségével valósul meg, ami alapvetően meghatározza, hogy a havi jövedelem mekkora része fordítható maximálisan hiteltörlesztésre. Ez befolyásolja a felvehető hitelösszeg nagyságát is.

A bankok egyre szigorodó magatartása kiterjedhet a jövedelem vizsgálatának metódusára is. Elképzelhető például, hogy adott jövedelemmel az egyik banknál csak kevesebb hitelre lehetünk jogosultak, mint egy másiknál, illetve eltérő lehet a megítélése a különböző jövedelemtípusoknak (például az elsődleges, vagy a kiegészítő jövedelmeknek) az egyes pénzintézeteknél.

Elsődleges jövedelemnek általában az alkalmazotti bér, a vállalkozói jövedelem, nyugdíj, illetve a külföldről származó jövedelem számít. Míg másodlagosnak minősülhet a GYES, GYED, családi pótlék, osztalék, illetve egyéb, rendszeres, vagy eseti bevételek, mint például egy ingatlan bérbeadásából származó bevétel, vagy munkahelyi jutalom.

A kiegészítő jövedelmek csak akkor vehetők figyelembe, ha az igénylő rendelkezik elsődleges jövedelemmel és, mint említettük, bankonként nagyon változó ezek elfogadhatósága.

Tudd meg pár perc alatt, hogy mennyi lakáshitelt kaphatsz!

Egy ingatlanhitelhez elvárás továbbá, hogy az igénylő legalább 3 hónapos munkaviszonnyal rendelkezzen aktuális munkahelyén, ami alatt teljes hónapokat értünk. Ezt a beérkező jövedelemnél is figyelembe veszik a bankok, vagyis akkor indítható el az igénylés, ha a bankszámlakivonatokon már legalább három teljes havi fizetés látható. Ebből adódóan nem hitelezhető az, aki még próbaidejét tölti az adott munkahelyen.

Mi kell az igényléshez?

A hiteligénylésre való felkészülésben sokat segít, ha előre összegyűjtjük azokat a dokumentumokat, amelyekre mindenképpen szükség lesz az ügyintézéskor.

Érvényes személyazonosító okmányokkal (személyi igazolvány, lakcímkártya adókártya) természetesen mindenképp rendelkeznünk kell. Emellett az alábbi iratokat fogják kérni tőlünk:

• jövedelemigazolás, amelyet vállalkozók esetén a NAV állít ki

• alkalmazottak esetén munkáltatói igazolás a bank formanyomtatványa szerint (30 napnál nem lehet régebbi)

• 3-6 hónapra visszanyúló bankszámlakivonat

• nyugdíjasok esetén a nyugdíj összegéről szóló határozat, rokkantnyugdíj esetén a kapcsolódó határozat

• vállalkozóknak egy adótartozás-mentesség igazolására szóló okirat

• ingatlan adásvételi szerződés vagy vételi szándéknyilatkozat

• a fedezeti ingatlan 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapja

• az ingatlan alaprajza, térképmásolat vagy helyszínrajz

• közös használatú ingatlan esetén a használati megosztási szerződés

• kitöltött hitelkérelmi adatlap.

Milyen költségekkel kell számolni?

Egy lakásvásárláshoz számos költség kapcsolódik, ezeket most a kölcsön szempontjából vizsgáljuk meg. Ez pedig alapvető fontosságú, ha az anyagiakat is megfelelően szeretnénk tervezni.

Egy lakás vagy ház megvásárlásához szükséges hitel igénylésekor nem elég csupán a kölcsön költségeit (kamat, THM) és a törlesztőrészlet mértékét megvizsgálni, ugyanis az igényléssel egyidőben több más díjtétel is keletkezik, amelyet ki kell fizetnünk ahhoz, hogy az elbírálás pozitívan záruljon. Ilyen költségtényezők lehetnek:

• a fedezeti ingatlan értékbecslése

• tulajdoni lap lekérdezése

• földhivatali ügyintézés

• a közjegyző díja

• szerződéskötési díj, vagy folyósítási jutalék

• lakásbiztosítás költsége

A felsorolt díjak közül sok esetben az adott bank eltekinthet, illetve gyakori, hogy az egyes költségeket utólag visszatéríti az ügyfél részére. Éppen ezért érdemes a kapcsolódó díjtételeket is számításba venni a legkedvezőbb ajánlat kiválasztásakor.

A Bankmonitor lakásvásárlási hitel kalkulátora az összehasonlítás után megmutatja az egyes konstrukciók részleteit, így azokat a felmerülő költségeket is, amelyekkel az igénylőnek számolnia kell az adott hitel kapcsán.

Hogyan indulj el?

A legtöbb bank kínál lakáshitel konstrukciókat, így a bankfiókokban és bankfüggetlen pénzügyi szakértőkön keresztül is van lehetőség az igénylés elindítására.

Ugyanakkor a bankokban természetesen csak az adott pénzintézet termékeit fogják ajánlani, így ha meglátogatod például a saját számlavezető bankodat, nem lesz lehetőséged kideríteni, melyik piaci ajánlat lesz számodra ideális.

Cikkünkből is jól látható, hogy a banki feltételek számos ponton eltérőek lehetnek, mind az igénylés folyamata, mind a hitelbírálat, mind a konstrukciók és a szükséges dokumentumok kapcsán.

Egy innovatív kalkulátor segít objektíven összehasonlítani az elérhető ajánlatokat, ha pedig állami támogatással együtt szeretnéd elindítani az igénylést, halmozottan fontos lesz, hogy segítségül hívj egy független szakembert, aki külön díj nélkül segít megtalálni az optimális megoldást a lakástervek megvalósítására, aki végigvezet a folyamaton és utána sem hagy magadra.