Kedd éjszaka nyújtotta be azt a törvényjavaslatát a fideszes Böröcz László, ami alapjaiban alakítaná át a magyarországi lakáspiacot: a jogszabálytervezet értelmében a bérlők (akkor is, ha csak tavaly év vége óta élnek ott) a piaci ár töredékéért vásárolhatnák meg az önkormányzati tulajdonú lakásokat. Ha a törvény átmegy a parlamenten, akkor a 90-es évek eleje óta nem látott lakásprivatizációs hullám indulhat meg Magyarországon, az önkormányzati bérlakásszektor pedig megszűnhet.

A módosítás után az önkormányzati lakások forgalmi értékének 30 százalékában állapítanák meg a vételárat, de a bérlők sok kedvezményt kapnának: minden egyes ott lakott év után 1 százalékkal csökkenne az ár, ami a lakás értékének 15 százalékáig csökkenthető, és aki egy összegben fizet, annak csak a kedvezményes vételár 70 százalékát kell állnia.

A törvényjavaslat kritikusai szerint Böröcz javaslata miatt az önkormányzatok elvesztik annak lehetőségét, hogy a helyben élők lakhatási gondjain segítsenek, és mivel a törvény nem tiltja majd, hogy a kedvezményes áron vásárlók utána többszörös áron továbbadják ingatlanokat, sokan a lakásmaffia visszatérésétől tartanak.

A döntés ráadásul egy eleve rossz állapotban lévő magyar lakáspiacot forgatna fel: Magyarországon közismerten alacsony az önkormányzati bérlakások aránya, ami főleg a nagyobb városokban jelent gondot, és az elmúlt évek szakpolitikai javaslatai mind épp az állami-önkormányzati szerepvállalás növelését ajánlották. A magyarországi lakhatási válságot pedig csak súlyosbítja, hogy hamarosan lejár a járvány miatt elrendelt hiteltörlesztési moratórium, és a GKI friss becslése szerint a lakossági hitelállomány 15-20 százaléka válhat problémássá.

Ezermilliárdos vagyon töredékáron

A Népszava idézi a KSH legfrissebb elérhető, 2019-es adatait, melyek szerint több mint 116 ezer bérlakás van az országban. Ezeknek egy része nincs lakható állapotban, és így nem is fog most forgalomba kerülni, de ha csak a lakások felével számolunk, akkor is 60 ezer eladható lakásról van szó. A lap becslése szerint ha átlagosan 40 négyzetméteres lakásnagysággal és 400 ezer forintos négyzetméterárral számolunk, akkor az eladni kívánt ingatlanvagyon 960 milliárd forint körül lehet, ezt hirdethetik meg 10-30 százalékos áron.

A módosítás különösen érzékenyen érintheti az I. kerület ingatlanvagyonát, hiszen ott ezer műemléki lakás kerülhet a piacra, 50-100 milliárd forint értékben. És mint a Népszava írja, szintén nagyon rosszul járhat a XIII. kerület, ott ugyanis 2002 óta tudatosan építettek önkormányzati bérlakásokat, összesen 632 darabot. Így nem csak arról van szó, hogy régi épületek eddig önkormányzati tulajdonban lévő lakásait kell most kötelezően kiárusítaniuk, hanem azokat a lakásokat is, amiket direkt önkormányzati forrásból hoztak létre a kerületi lakhatási problémák enyhítésére.

Nem véletlen, hogy több budapesti polgármester is tiltakozott a tervezet ellen. A XIII. kerületet vezető Tóth József úgy látja, hogy a módosítással a kerületek szegényebb családjai járnak majd rosszul, és azok a bérlők, akik napi problémákkal küzdenek, ki lesznek szolgáltatva a lakásmaffiának: „az olcsó lakásvétel lehetősége a tehetőseknek kedvez, a rászorulókat adósságba taszíthatja. Indokolatlan és igazságtalan azokkal szemben, akik nem tudtak bérlakáshoz jutni az elmúlt évtizedekben. A 'csókosok' lakáshoz jutásának érdekében feláldozzák az egész önkormányzati bérlakásszektort.”

Alkotmányossági aggályok

Az Utcajogász Egyesület állásfoglalása szerint az új szabályozási javaslat alapjogsértő, ugyanis sérti a tulajdonhoz való jogot, a szociális biztonsághoz való jogot és az önkormányzatiság elvét.

A jogvédő szervezet elemzése szerint a most benyújtott módosítási javaslat nagymértékben azonos azokkal a törvényi rendelkezésekkel, amelyeket az Alkotmánybíróság 1993-ban alkotmányellenesnek talált és megsemmisített. Az akkor elfogadott törvényt egyébként a Fidesz nem szavazta meg. De jogvédők szerint a mostani módosítás az 1993-asnál is súlyosabban korlátozná az önkormányzatok autonómiáját és csökkentené a lakáspolitika mozgásterét:

• 1993-ban csak a határozatlan időre bérbe adott önkormányzati lakásokra vonatkozott a vételi jog - a törvényjavaslat ezt a szempontot mellőzi. Jelenleg határozott és határozatlan bérleti szerződésekre, állami és önkormányzati lakásokra is kiterjed.
• Az 1993-as szabályozásban a vételi jog nem terjedt ki az önkormányzatok szinte teljes lakásvagyonára, kizárólag azokra, amelyek az állami lakásvagyon ingyenes átadása útján kerültek önkormányzati tulajdonba, a törvény hatályba lépése után létesített vagy vásárolt lakásokra nem.
• A korábbi szabályok alapján a műemléképületekben lévő lakásokra nem volt vételi jog, a jelenlegi javaslat pedig a műemléki hatóság hozzájárulását írja elő. Ez utóbbi, mivel az elbírálás szempontjai nem ismertek, önkényes döntésekre ad lehetőséget, a műemléki hatóság egyes esetekben megtagadhatja a hozzájárulást, míg más hasonló esetekben nem.
• Az 1993-ban megsemmisített törvényi szabályozás a vételár maximumát a forgalmi érték, 50%-ában határozta meg, a törvényjavaslat pedig 15-30%-os vételárat ír elő.
• Az egyösszegű fizetésre a régi törvényszöveg csak irányelveket határozott meg, a mostani javaslat pedig meghatározza a kedvezmény kötelező mértékét (mínusz 30%).

Az Alkotmánybíróság 1993-as indokolásban azzal érvelt, hogy

„A lakás különleges helyet foglal el az önkormányzat vagyontárgyai között funkciója alapján, mert a helyi önkormányzat területén élő emberek legelemibb életfeltételének, a hajléknak a biztosítását szolgálja.”

Az Utcajogász Egyesület elemzése szerint az Alkotmánybíróság akkor úgy vélte, hogy az állam túl széles körben kötelezi az önkormányzatokat a lakások elidegenítésére, így sérült egyrészt az önkormányzatok tulajdonhoz való joga, másrészt a lakhatás biztonsága. Szerintük ezek az érvek ma is helytállóak és érvényesek, ahogy a párhuzamos indoklásban is megfogalmazott szempontok is:

„Az önkormányzatok tulajdonában álló lakások bérlői számára biztosított törvényen alapuló vételi jog még akkor sem válik alkotmányos kisajátítássá, ha teljes kártalanítás mellett történik, mert a bérlők kedvezményezése esetében hiányzik a közérdek, mint feltétel. A lakásgazdálkodás nem ilyen indok, mert az önkormányzati lakásállománynak a bérlők tulajdonába adása éppenhogy végképp lehetetlenné tesz bármiféle állami lakáspolitikát, lakásgazdálkodást. Ettől eltekintve sincs lehetőség arra, hogy az állam más tulajdonának rovására alkotmányos korlátozás nélkül lakáspolitikát (vagy bármely más gazdaság- vagy társadalompolitikát) folytasson. Ha e politikák a tulajdon elvonásával járnak, akkor ez csak a kisajátítás keretei között lehetséges. Az Lt.-beli törvényen alapuló vételi jog intézményének - akár az egyébként is a kisajátítás fogalomkörébe tartozó értékgaranciával - alkotmányoskénti elfogadása kijátssza mind a tulajdonhoz való jog, mind a kisajátítás által előírt szigorú alkotmányos biztosítékokat azáltal, hogy e vételi jognak sem a tulajdonhoz való jog, sem a kisajátítás feltételeit nem kell már teljesítenie.”

Szemben az európai trendekkel

A javaslattal kapcsolatban kiadott szakmai állásfoglalásában a Városkutatás Kft. is azt hangsúlyozta, hogy a 2010 utáni kormányzati lakáspolitika már eddig is egyoldalúan a magántulajdont és a magasabb jövedelmű, komolyabb megtakarításokkal rendelkező csoportokat részesítette előnyben, a 2015 után kibontakozó lakhatási válságra pedig a kormányzatnak nem volt válasza.

„Ezzel magukra hagyta nemcsak a legszegényebbeket, hanem a közszférában - pl. köznevelésben, egészségügyben, szociális és rendészeti ágazatban - dolgozókat és a komolyabb családi támogatással nem rendelkező fiatalokat is, akik nem képesek megfizetni a piaci lakásárakat és lakbéreket. Ezek a problémák a városi családokat súlyosabban érintették, aminek a felismerése a kormányzaton belül is konfliktusokat váltott ki (közvetett vagy közvetlen bírálatot fogalmazott meg a Magyar Nemzeti Bank és Budapest Fejlesztési Központ is).”

A Városkutató Kft. elemzése szerint az európai trendekkel is szembemenő törvényjavaslat tovább mélyítené a lakhatási válságot, mert

• a legszegényebbeket olyan tulajdonhoz fogja juttatni, amit nem tudnak fenntartani (az önkormányzati lakások 80%-a felújítást igényel), így a hajléktalanok és a marginális élethelyzetbe kényszerülő családok számát növeli;
• a lakásmaffia új táptalajra talál, és még több kisemmizett szegény család kerülhet utcára, ezenkívül teret enged a nagymértékű ingatlanspekulációnak;
• az elmúlt 10-15 évben újonnan épített vagy felújított önkormányzati lakások (melyeknek száma nem több mint 15 ezer) bérlőit igazságtalanul előnyben részesíti, akik között ott vannak a vagyonosok, akiknek a meggazdagodását ez tovább támogatja (lásd vári lakások, 5. kerület, stb.);
• bünteti a lakhatási problémát komolyan vevő önkormányzatokat, akik fékezték a lakások eladását, és saját forrásból (mivel erre központi támogatás nem volt) bővítették lakásállományukat; nekik azt üzeni, hogy a lakhatási válság enyhítésére tett erőfeszítéseknek nincs értelme;
• megszünteti azt a jelenleg is csak korlátozottan létező (évi egy-két ezer) lakáshoz jutási lehetőséget, amit az elköltözés és demográfiai okok miatt megüresedett önkormányzati bérlakások jelentettek;
• az önkormányzati lakásállomány hiányában nem lesz eszköztár a családok lakásvesztésének megelőzésére, a hátralékok kezelésére, a hajléktalanságból kivezető utak megteremtésére;
• a területi szegregáció - támogatott lakhatási megoldások hiányában - tovább fog súlyosbodni, a szegények fokozottan kiszorulnak a városokból és a munkalehetőségekből.

A Habitat for Humanity Magyarország is határozottan elutasítja a törvényjavaslatot, amit a haldokló bérlakásszektor kegyelemdöfésének tartanak. Mint írták, amennyiben ez a javaslat életbe lép, az eleve elégtelen bérlakásállomány mérete tovább zsugorodik, ellehetetlenítve az érdemi szociális lakáspolitikát a következő évtizedekben is. „Az önkormányzati bérlakások gyakran a szociálisan rászoruló emberek, családok egyik utolsó mentsvárát jelentik, ezek privatizációjával a leginkább kitett rétegek lakhatása kerülne veszélybe. Ahhoz, hogy mind a szociálisan rászorulók, mind a középosztály számára megfizethetőbbé váljon a lakásbérlés, éppen hogy több önkormányzati és szociális bérlakás építésére lenne szükség” – írják.

Felnőttnek tekintett emberek

Böröcz László szerdán a Telexnek megerősítette, hogy az önkormányzatoknak nem lesz mérlegelési lehetőségük, ha a bérlő meg akarja majd venni a lakást, akkor az önkormányzatnak el kell adnia. A lap rákérdezett arra is, hogy a törvényjavaslat miért nem rendelkezik arról, hogy a kedvezményes árú vásárlás után ne lehessen továbbadni többszörös áron a lakást, hiszen ezzel fel lehetne lépni a lakásmaffia-szerű visszaélésekkel szemben. A fideszes politikus ezzel kapcsolatban azt mondta a lapnak:

„Sokat gondolkodtunk rajta, hogy legyen-e ilyen kikötés, de a vári bérlőkkel folytatott konzultáció során – amit több mint ötszázan kitöltöttek – majdnem a kitöltők fele kifejezetten ellenezte, hogy legyen bármilyen ilyen típusú korlát. Kicsit több mint a fele pedig egy-két éves korlátot szorgalmazott volna. Itt azt kellett eldönteni, hogy felnőtt korúnak tekintjük azokat az embereket, akik megveszik ezeket a lakásokat, vagy sem. Ha magántulajdonba kerülnek ezek az ingatlanok, akkor mindenki felelősségteljesen tud dönteni 30 évvel a piacgazdaság bevezetése után, hogy ezekkel az ingatlanokkal mit kezd.”